Cá nhân có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không khi bán từ 5-10 căn nhà mỗi năm?

Nội dung chính

Cá nhân có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không khi bán từ 5-10 căn nhà mỗi năm?

Căn cứ khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau: 

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

[...]

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

[...]

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về các yêu cầu được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ như sau: 

Điều 7. Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

[...]

Theo đó, về nguyên tắc khi kinh doanh bất động sản cá nhân phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. 

Để được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ cần phải đáp ứng các yêu cầu sau: 

- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.

- Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Như vậy, trong trường hợp cá nhân bán từ 5-10 căn nhà mỗi năm không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở và không có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng.

Cá nhân có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không khi bán từ 5-10 căn nhà mỗi năm? (Hình từ Internet)

Cá nhân được phép kinh doanh bất động sản bằng các hình thức nào? 

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các hình thức kinh doanh bất động sản của cá nhân như sau: 

Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

[...]

Như vậy, hình thức kinh doanh bất động sản của cá nhân gồm các hình thức sau: 

[1] Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

[2] Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

[3] Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

[4] Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

[5] Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

[6] Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

[7] Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Pháp luật quy định nhà ở được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh như sau: 

- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trừ nhà ở quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.