Cá nhân có được tự mình bán đất khi đã ủy quyền bán đất đó cho người khác?

Nội dung chính

Điều kiện để được phép bán đất của cá nhân là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Cá nhân được phép bán đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ (sổ đỏ hoặc sổ hồng);

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm;

- Không bị kê biên để thi hành án;

- Còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Cá nhân có được tự mình bán đất khi đã ủy quyền bán đất đó cho người khác?

Định nghĩa hợp đồng uỷ quyền được nêu tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Về nguyên tắc, hợp đồng ủy quyền là dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Do đó, nếu đã uỷ quyền bán đất cho người khác mà giờ muốn đổi ý thì thực hiện theo thoả thuận của các bên.

Nếu các bên không có thoả thuận thì thực hiện theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Theo quy định thì bên ủy quyền hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt việc ủy quyền bất cứ khi nào mà mình muốn.

Đồng thời cũng không có quy định nào đề cập đến vấn đề sẽ bị mất quyền khi đã ủy quyền cho người khác khi còn trong thời hạn ủy quyền.

Vì vậy, nếu muốn tự mình bán đất bên ủy quyền hoàn toàn có quyền thực hiện, tuy nhiên thông thường thì bên ủy quyền sẽ đơn phương chấm dứt việc ủy quyền trước, sau đó mới tự mình thực hiện việc bán đất.

Cá nhân có được tự mình bán đất khi đã ủy quyền bán đất đó cho người khác? (Hình từ Internet)

Người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền bán đất là ai?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Điều 1. Người nộp thuế

[...]

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

[...]

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác.

b.1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

[...]

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền bán đất là người ủy quyền. Trong trường hợp nếu các bên thỏa thuận người mua đất là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.