Bị chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu nộp phạt nếu về trễ sau 22 giờ, dù không có trong hợp đồng thuê nhà thì phải xử lý ra sao?

Nội dung chính

Bị chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu nộp phạt nếu về trễ sau 22 giờ dù hợp đồng không quy định thì phải xử lý ra sao?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, thì hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 163 Luật Nhà ở 2023, chỉ những nghĩa vụ đã được hai bên thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản trong hợp đồng thuê nhà mới có giá trị pháp lý và ràng buộc.

Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng thuê nhà, các bên có quyền thỏa thuận phạt vi phạm nếu 1 trong 2 bên có hành vi vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì sẽ áp dụng phạt vi phạm. Nhưng trường hợp này các khoản tiền mà chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu nộp không có quy định trong hợp đồng thuê nhà.

Do đó, khi người thuê bị chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu nộp phạt nếu về trễ sau 22 giờ mà không được quy định trong hợp đồng thì không có nghĩa vụ phải nộp các khoản tiền đó. Mọi yêu cầu thu thêm tiền ngoài hợp đồng từ phía chủ nhà là không có căn cứ pháp luật và người thuê có quyền từ chối thực hiện.

Bị chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu nộp phạt nếu về trễ sau 22 giờ, dù không có trong hợp đồng thuê nhà thì phải xử lý ra sao? (Hình từ Internet)

Vì bên thuê căn hộ Park 12 Times City không nộp tiền phạt nên chủ trọ yêu cầu chấm dứt thời hạn sớm hơn hợp đồng thì phải làm sao?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp chủ căn hộ Park 12 Times City yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà sớm chỉ vì bên thuê không nộp khoản tiền phạt mà không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 thì hành vi chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ pháp lý.

Nếu hai bên không có thỏa thuận khác về điều kiện chấm dứt hoặc khoản phạt này không được quy định rõ trong hợp đồng, bên thuê hoàn toàn có quyền từ chối việc chấm dứt trước thời hạn. Trong trường hợp tranh chấp xảy ra, bên thuê có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thời hạn hợp đồng thuê căn hộ Park 12 Times City là 6 tháng nhưng ở thêm không ký thêm hợp đồng có vi phạm hợp đồng thuê nhà? 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Theo đó, trường hợp bên thuê căn hộ Park 12 Times City thuê căn hộ trong thời gian 6 tháng để trải nghiệm nhưng sau đó muốn ở lại thêm thì không bị coi là vi phạm hợp đồng thuê nhà, miễn là có sự thỏa thuận lại với bên cho thuê về việc gia hạn thời gian thuê.

Theo khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, thời hạn thuê nhà do hai bên tự thỏa thuận, do đó, nếu hợp đồng thuê nhà cũ đã hết hạn, việc tiếp tục thuê cần được lập thành một thỏa thuận mới hoặc gia hạn hợp đồng thuê nhà cũ.

Nếu không có thỏa thuận mà vẫn tiếp tục ở lại, hành vi này có thể bị coi là sử dụng nhà ở không đúng thỏa thuận và bên cho thuê có quyền yêu cầu chấm dứt việc thuê.