Bên thuê căn hộ chung cư Diamond Island có được cho thuê lại mà không thông qua chủ nhà không?

Nội dung chính

Bên thuê căn hộ chung cư Diamond Island có được quyền cho thuê lại mà không thông qua chủ nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 170 và khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cụ thể như sau:

[1] Khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

[2] Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

[...]

Như vậy, từ các trích dẫn trên, bên thuê căn hộ chung cư Diamond Island không được quyền cho thuê lại căn hộ nếu không có sự đồng ý của chủ nhà.

Nếu bên thuê tự ý cho thuê lại mà không được chủ nhà chấp thuận, thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi lại căn hộ đang cho thuê theo đúng quy định pháp luật.

Như vậy, trong mọi trường hợp, nếu bên thuê có nhu cầu cho người khác thuê lại căn hộ, thì phải được sự chấp thuận trước của chủ nhà, bằng văn bản hoặc được thể hiện rõ trong hợp đồng thuê ban đầu.

Việc tự ý cho thuê lại mà không xin phép sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý bất lợi cho bên thuê, kể cả nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng từ phía bên cho thuê.

Bên thuê căn hộ chung cư Diamond Island có được quyền cho thuê lại mà không thông qua chủ nhà? (Hình từ Internet)

Chủ căn hộ chung cư Diamond Island đơn phương chấm dứt hợp đồng không báo cho bên thuê thì có hợp pháp?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

[...]

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, nếu bên thuê căn hộ chung cư Diamond Island tự ý cho thuê lại mà không được sự đồng ý của chủ nhà, thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo trước cho bên thuê.

Căn cứ khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê bắt buộc phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày.

Nếu chủ căn hộ chung cư Diamond Island đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo trước theo quy định, thì hành vi này là trái pháp luật, và nếu gây thiệt hại cho bên thuê, bên cho thuê phải bồi thường.

Như vậy, dù có căn cứ hợp pháp để chấm dứt hợp đồng do hành vi cho thuê lại trái phép, chủ căn hộ chung cư Diamond Island vẫn phải thực hiện đúng quy trình thông báo.

Nếu chủ căn hộ chung cư Diamond Island muốn bán căn hộ khi đang cho thuê thì có trách nhiệm gì đối với bên thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Như vậy, nếu chủ căn hộ chung cư Diamond Island muốn bán căn hộ khi đang cho thuê, thì theo Điều 168 Luật Nhà ở 2023, họ có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và điều kiện bán.

Bên thuê có quyền ưu tiên mua căn hộ nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê tính đến thời điểm nhận được thông báo. Nếu trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo mà bên thuê không mua (hoặc từ chối mua), chủ nhà được quyền bán cho người khác trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn này.

Như vậy, việc bán căn hộ đang cho thuê là hợp pháp, nhưng chủ nhà phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo và bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê.