Bên mua đã chuyển tiền mua căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng do ngân hàng bảo trì nên bên bán chưa nhận được, đây có được xem là sự kiện bất khả kháng không?

Nội dung chính

Việc thanh toán bằng hình thức chuyển khoản khi mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex có được Nhà nước khuyến khích thực hiện không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.

5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Do đó, có thể thấy Nhà nước khuyến khích việc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, bao gồm cả việc mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex.

Vì vậy, việc thanh toán bằng chuyển khoản được xem là hình thức phù hợp, an toàn và được ưu tiên thực hiện.

Bên mua đã chuyển tiền mua căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng do ngân hàng bảo trì nên bên bán chưa nhận được, đây có được xem là sự kiện bất khả kháng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự, cụ thể:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

[...]

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bên mua căn hộ chung cư Tràng An Complex chuyển tiền nhưng bên bán chưa nhận được do ngân hàng bảo trì hệ thống không thể coi là sự kiện bất khả kháng.

Tình huống này chỉ là trở ngại khách quan, vì mặc dù các bên không lường trước được, nhưng vẫn có thể theo dõi và xử lý giao dịch sau khi ngân hàng hoạt động trở lại.

Bên mua đã chuyển tiền mua căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng do ngân hàng bảo trì nên bên bán chưa nhận được, đây có được xem là sự kiện bất khả kháng không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhận được tiền chậm hơn thời hạn thì có thể kết luận bên mua đang vi phạm nghĩa vụ để đòi bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Do vậy, trường hợp bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhận tiền chậm do ngân hàng bảo trì, đây không phải sự kiện bất khả kháng mà là trở ngại khách quan.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc loại trừ trách nhiệm trong tình huống này, nên bên mua cần chứng minh mình đã thực hiện đúng nghĩa vụ và không có lỗi.

Đồng thời, các bên có thể thỏa thuận lại trong hợp đồng để xử lý tình huống tương tự, tránh phát sinh tranh chấp.