Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex không nêu rõ việc hoàn trả tiền đặt cọc, bên bán có được quyền từ chối trả lại không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex có được quyền từ chối yêu cầu thay thế tài sản đặt cọc của bên mua không?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược, cụ thể:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

[...]

Do vậy, theo quy định, trong quan hệ đặt cọc, pháp luật cho phép bên đặt cọc có quyền đề nghị thay thế tài sản đặt cọc, nhưng việc thay thế chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc.

Do đó, bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex với tư cách là bên nhận đặt cọc hoàn toàn có quyền từ chối yêu cầu thay thế nếu không thấy phù hợp hoặc không đảm bảo lợi ích của mình.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex không nêu rõ việc hoàn trả tiền đặt cọc, bên bán có được quyền từ chối trả lại không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc, cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex không quy định rõ ràng về việc xử lý tiền đặt cọc, thì vẫn phải áp dụng theo nguyên tắc chung của pháp luật.

Nếu bên mua căn hộ là người từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.

Ngược lại, nếu chính bên bán từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì họ bắt buộc phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương giá trị đặt cọc.

Việc bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex có quyền từ chối trả lại tiền đặt cọc hay không còn phụ thuộc vào lỗi thuộc về bên nào trong giao dịch. Nếu lỗi phát sinh từ phía bên bán mà vẫn cố tình giữ lại tiền đặt cọc thì hành vi đó được xem là trái pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex không nêu rõ việc hoàn trả tiền đặt cọc, bên bán có được quyền từ chối trả lại không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex có nghĩa vụ phải giữ gìn và bảo quản tài sản đặt cọc trong thời gian giao dịch không?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược, cụ thể:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

[...]

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Như vậy, trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex, bên bán với tư cách là bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ phải giữ gìn và bảo quản tài sản đặt cọc trong suốt thời gian giao dịch. Nghĩa vụ này được pháp luật quy định rõ, không phụ thuộc vào việc hợp đồng có ghi nhận hay không.

Do đó, nếu bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex không thực hiện việc bảo quản, để tài sản đặt cọc bị hư hỏng, mất mát hoặc sử dụng trái ý chí của bên mua, thì hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc và có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường.