Bên bán căn hộ chung cư Roman Plaza có được phép điều chỉnh thời điểm bàn giao nếu đã có cam kết rõ ràng trong hợp đồng hay không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ chung cư Roman Plaza có được phép điều chỉnh thời điểm bàn giao nếu đã có cam kết rõ ràng trong hợp đồng hay không?

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, cụ thể:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

[...]

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, bên bán có nghĩa vụ bàn giao căn hộ đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện đã cam kết trong hợp đồng.

Do đó, nếu hợp đồng đã ghi nhận cụ thể thời điểm bàn giao thì bên bán không được tự ý điều chỉnh. Việc thay đổi chỉ có thể thực hiện khi có sự thỏa thuận và đồng ý của bên mua, nếu không sẽ bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo luật và hợp đồng.

Bên bán căn hộ chung cư Roman Plaza có được phép điều chỉnh thời điểm bàn giao nếu đã có cam kết rõ ràng trong hợp đồng hay không? (Hình từ Internet)

Trường hợp bên bán căn hộ chung cư Roman Plaza chậm bàn giao căn hộ gây ra tổn thất cho bên mua thì có phải bồi thường?

Căn cứ theo quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Do đó, trong trường hợp bên bán căn hộ Roman Plaza chậm bàn giao so với cam kết trong hợp đồng và gây thiệt hại cho bên mua, thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Tuy nhiên, nếu việc chậm bàn giao do sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi từ phía bên mua, thì bên bán sẽ không phải bồi thường, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Roman Plaza có bắt buộc phải ghi rõ điều khoản về thời hạn bàn giao hay không?

Căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Do vậy, theo quy định, thời hạn giao nhận bất động sản là nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Roman Plaza phải ghi rõ điều khoản về thời hạn bàn giao, nếu không quy định thì hợp đồng sẽ không đầy đủ nội dung theo luật định và có thể bị coi là vi phạm quy định pháp luật về hình thức hợp đồng.