Nhà ngộp ngân hàng là gì? Lưu ý cần biết khi đầu tư nhà ngộp

Nội dung chính

Nhà ngộp ngân hàng là gì?

Nhà ngộp ngân hàng là thuật ngữ chỉ những bất động sản được mua thông qua hình thức vay vốn ngân hàng nhưng chủ sở hữu mất khả năng chi trả đúng hạn khoản vay do áp lực tài chính, lãi suất hoặc biến động thị trường.

Khi không thể tiếp tục thanh toán, người vay buộc phải bán gấp bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường để trả nợ ngân hàng, tránh bị xiết tài sản hoặc phát mãi.

Bất động sản này thường được rao bán với cụm từ như “bán nhà ngộp”, “nhà ngộp ngân hàng cần bán gấp”, hoặc “bán cắt lỗ thanh lý gấp”, thu hút sự quan tâm của người mua tìm kiếm cơ hội mua vào với mức giá tốt.

Đặc điểm của nhà ngộp ngân hàng

- Giá bán thấp hơn giá thị trường: Đây là điểm nổi bật khiến nhà ngộp trở thành “món hời” với nhiều nhà đầu tư. Trong một số trường hợp, mức giá chênh lệch có thể từ 10% đến 30% so với giá thị trường.

- Thời gian giao dịch nhanh: Chủ nhà thường cần giải quyết áp lực tài chính trong thời gian ngắn nên sẵn sàng thương lượng, rút ngắn thủ tục để bán nhanh.

- Pháp lý thường rõ ràng: Do có liên quan đến ngân hàng và tài sản thế chấp, hồ sơ pháp lý của nhà ngộp thường minh bạch. Tuy nhiên, người mua vẫn cần kiểm tra kỹ tình trạng vay nợ, phong tỏa hoặc tranh chấp (nếu có).

Nhà ngộp ngân hàng là gì? Lưu ý cần biết khi đầu tư nhà ngộp ngân hàng (Hình từ Internet)

Lưu ý cần biết khi đầu tư nhà ngộp ngân hàng

Đầu tư vào nhà ngộp ngân hàng có thể mang lại lợi nhuận cao nhờ mức giá hấp dẫn và tiềm năng sinh lời khi thị trường phục hồi. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không nắm vững thông tin và kinh nghiệm cần thiết.

Dưới đây là những lưu ý quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.

(1) Xác minh tình trạng pháp lý và khoản vay thế chấp

Trước khi quyết định mua nhà ngộp ngân hàng, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ/sổ hồng);

- Hợp đồng tín dụng và thông tin khoản vay còn lại

- Tình trạng thế chấp và sự đồng thuận của các bên liên quan (chủ sở hữu, vợ/chồng, đồng sở hữu nếu có)

- Trường hợp tài sản đang bị ngân hàng giữ giấy tờ gốc, cần làm việc trực tiếp với ngân hàng để nắm rõ quy trình giải chấp và sang tên.

(2) Thẩm định giá trị thật của bất động sản

Không nên chỉ dựa vào giá chào bán mà bỏ qua việc thẩm định giá trị thực tế. Cần so sánh với giá bất động sản trong cùng khu vực, cùng loại hình để đánh giá mức chênh lệch. Nếu cần, có thể thuê đơn vị thẩm định độc lập để đảm bảo khách quan.

(3) Đánh giá khả năng thanh khoản trong tương lai

Việc mua nhà giá rẻ không đồng nghĩa với việc sẽ dễ dàng bán lại. Cần phân tích vị trí, pháp lý, cơ sở hạ tầng và tiềm năng tăng giá của khu vực để đánh giá mức độ thanh khoản. Nếu bất động sản ở vị trí khó bán hoặc nhu cầu thấp, nhà đầu tư có thể “mắc kẹt” lâu dài.

(4) Chuẩn bị tài chính chủ động

Đặc thù của nhà ngộp ngân hàng là cần giao dịch nhanh chóng, nên người mua phải có nguồn vốn sẵn sàng hoặc khả năng huy động tài chính trong thời gian ngắn. Ngoài giá mua, cần tính đến chi phí giải chấp, thuế, phí sang tên và sửa chữa (nếu cần).

(5) Làm việc trực tiếp với ngân hàng nếu có thể

Đối với các tài sản đã bị ngân hàng phát mãi, việc thương lượng trực tiếp với ngân hàng có thể giúp người mua được hỗ trợ thông tin minh bạch, thủ tục nhanh và có thêm sự đảm bảo về pháp lý. Đồng thời, người mua có thể đề xuất thanh toán một phần khoản vay để xử lý giải chấp nhanh chóng.

(6) Không chạy theo tâm lý “giá rẻ”

Giá rẻ không phải lúc nào cũng là cơ hội. Một số bất động sản bị ngộp do tranh chấp, quy hoạch treo, hạ tầng yếu kém hoặc rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Nhà đầu tư cần tỉnh táo đánh giá tổng thể để không bị cuốn theo thị trường hoặc thông tin thiếu kiểm chứng.

Đầu tư vào nhà ngộp ngân hàng là chiến lược phù hợp trong thời điểm thị trường khó khăn, giúp nhà đầu tư có thể sở hữu tài sản giá tốt.

Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả thực sự, cần trang bị đầy đủ kiến thức, thẩm định kỹ càng và kiểm soát rủi ro.

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là gì?

Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

- Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023;

+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

+ Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

+ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.