Nhà bán kiên cố là gì? Những lưu ý quan trọng khi xây nhà bán kiên cố

Nội dung chính

Nhà bán kiên cố là gì?

Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản khác có liên quan chưa quy định cụ thể khái niệm nhà bán kiên cố là như thế nào.

Tuy nhiên, căn cứ Công văn 134/BXD-QLN năm 2015 trả lời Công văn 1746/SXD-QLN năm 2015 của Sở Xây dựng tỉnh Hậu Giang về việc xác định loại nhà kiên cố và bán kiên cố có hướng dẫn về nhà bán kiên cố như sau:

- Nhà bán kiên cố là nhà có hai trong ba kết cấu chính được làm bằng vật liệu bền chắc.

Mặt khác căn cứ tiêu chí để phân loại nhà ở trong Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009 quy định vật liệu bền chắc đối với ba kết cấu chính bao gồm:

+ Cột làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, sắt/thép/gỗ bền chắc;

+ Mái làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, ngói (xi măng, đất nung);

+ Tường bao che làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, gỗ/kim loại.

Tùy điều kiện thực tế tại địa phương, các bộ phận nhà ở có thể làm bằng các loại vật liệu có chất lượng tương đương.

Những lưu ý quan trọng khi xây nhà bán kiên cố

Dưới đây là những lưu ý quan trọng khi xây nhà bán kiên cố:

(1) Xác định rõ nhu cầu sử dụng

Trước khi xây dựng, cần xác định rõ mục đích sử dụng của ngôi nhà: để ở lâu dài, cho thuê hay kinh doanh. Điều này giúp quyết định diện tích, số tầng, số phòng và các tiện ích cần thiết.

(2) Lập ngân sách chi tiết

Do nhà bán kiên cố có chi phí xây dựng thấp hơn nhà kiên cố, cần lập kế hoạch chi phí hợp lý, bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, nội thất cơ bản và khoản dự phòng cho phát sinh.

(3) Tuân thủ quy định pháp luật

Phải đảm bảo việc xây dựng được cấp phép bởi chính quyền địa phương. Kiểm tra các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao tầng, ranh giới đất… để tránh bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.

(4) Lựa chọn vật liệu phù hợp

Do tính chất bán kiên cố, nên chọn vật liệu có độ bền trung bình, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo an toàn như: tường gạch không nung, mái tôn, sàn bê tông nhẹ, cửa nhôm kính…

(5) Thiết kế đơn giản, tối ưu công năng

Ưu tiên thiết kế gọn gàng, ít chi tiết cầu kỳ để giảm chi phí xây dựng và dễ thi công. Các khu vực chức năng nên bố trí hợp lý, tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên.

(6) Đảm bảo kết cấu an toàn

Dù không yêu cầu móng sâu hay bê tông cốt thép toàn bộ, nhưng cần đảm bảo nền móng chắc chắn, tường xây đúng kỹ thuật để tránh nứt, lún sau này.

(7) Chọn thợ và đội thi công uy tín

Nên thuê đội thợ có kinh nghiệm xây nhà bán kiên cố, biết cách tối ưu vật tư mà vẫn đảm bảo chất lượng. Có thể thuê giám sát công trình nếu không có kinh nghiệm.

Nhà bán kiên cố là gì? Những lưu ý quan trọng khi xây nhà bán kiên cố (Hình từ Internet)

Hợp đồng về nhà ở bao gồm những nội dung gì?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi nào hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực?

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

...

Theo đó, thời điểm hợp đồng có hiệu lực là khi việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng được hoàn tất. 

Tuy nhiên, đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc các giao dịch mà một bên là tổ chức (nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở tái định cư) thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ do các bên tự thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận nào được đưa ra, thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng.

Có được ủy quyền giao dịch nhà đất không?

Căn cứ tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó, có thể hiểu việc ủy quyền giao dịch nhà đất là một hình thức hợp đồng, theo đó người đang đứng tên quyền sử dụng đất có thể ủy quyền cho cá nhân hoặc tổ chức khác thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch, chẳng hạn như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Như vậy, bên được ủy quyền sẽ thay mặt chủ sở hữu tiến hành các bước theo đúng quy trình pháp luật.

Hiện nay, hệ thống pháp luật không có quy định nào cấm việc ủy quyền trong giao dịch bất động sản. Do đó, nếu người sở hữu nhà đất vì lý do nào đó không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục, thì hoàn toàn có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mặt mình tiến hành các công việc cần thiết.

Tóm lại, việc ủy quyền để thực hiện giao dịch nhà đất là hợp pháp nếu được lập đúng theo quy định pháp luật.