Bong bóng bất động sản là gì? Tác động của bong bóng bất động sản đến thị trường bất động sản

Nội dung chính

Bong bóng bất động sản là gì? 

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá nhà đất, căn hộ, hoặc các tài sản bất động sản tăng nhanh và vượt xa giá trị thực của chúng do đầu cơ, kỳ vọng lợi nhuận cao và nhu cầu ảo.

Bong bóng này thường không bền vững và khi vỡ ra, giá bất động sản sẽ sụt giảm mạnh, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, ngân hàng và cả nền kinh tế.

Đặc điểm của bong bóng bất động sản

- Giá tăng nhanh bất thường: Giá nhà đất liên tục tăng mạnh trong thời gian ngắn, không phản ánh đúng giá trị thực tế.

- Nhu cầu đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn: Nhiều người mua không nhằm để ở hoặc sử dụng, mà chủ yếu để kiếm lời.

- Tín dụng đổ vào bất động sản tăng cao: Người dân và doanh nghiệp vay ngân hàng để đầu tư bất động sản ngày càng nhiều.

- Tâm lý đám đông, kỳ vọng ảo: Nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng nên đổ xô mua vào, tạo thành hiệu ứng đám đông.

- Cung vượt cầu thực tế: Nhiều dự án được xây dựng ồ ạt, vượt quá nhu cầu thực của thị trường.

Tác động của bong bóng bất động sản đến thị trường bất động sản

Bong bóng bất động sản có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Dưới đây là những tác động của bong bóng bất động sản đến thị trường bất động sản:

(1) Mất cân bằng cung - cầu

Khi bong bóng xuất hiện, thị trường bất động sản sẽ rơi vào tình trạng lệch pha giữa cung và cầu thực. Cầu ảo tăng mạnh do đầu cơ, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, cầu thực tế (mua để ở) lại không đủ khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Những dự án bất động sản sẽ không thể tiêu thụ được và bị tồn kho.

(2) Gây đổ vỡ thị trường khi bong bóng vỡ

Khi niềm tin của nhà đầu tư suy giảm hoặc có những biến động kinh tế, chính trị không lường trước, giá bất động sản sẽ lao dốc mạnh.

Khi đó, các nhà đầu tư và người mua sẽ hoảng loạn bán tháo tài sản của mình để thu hồi vốn, dẫn đến tình trạng cắt lỗ hàng loạt. Các dự án bất động sản sẽ khó thanh khoản, và nhiều dự án không thể hoàn thành hoặc bị ngừng thi công do không có tiền để tiếp tục.

(3) Thiệt hại tài chính cho nhà đầu tư cá nhân

Các nhà đầu tư sử dụng vốn vay để đầu tư vào bất động sản sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề khi giá bất động sản giảm mạnh. Họ sẽ gặp khó khăn trong việc bán tài sản để thu hồi vốn vì không ai mua.

Trong khi đó, họ vẫn phải trả nợ ngân hàng. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư cá nhân bị siết nợ, mất tài sản bảo đảm và gặp khó khăn về tài chính cá nhân, thậm chí có thể bị phá sản.

(4) Gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng

Ngân hàng là một trong những bên cho vay lớn nhất trong thị trường bất động sản. Khi bong bóng bất động sản vỡ, các khoản vay trở thành nợ xấu do người vay không có khả năng thanh toán.

Điều này sẽ gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng, làm giảm khả năng cho vay và huy động vốn cho các ngành khác. Tỷ lệ nợ xấu cao sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền trong hệ thống tài chính.

(5) Mất niềm tin vào thị trường bất động sản

Khi bong bóng bất động sản vỡ, người dân và nhà đầu tư sẽ mất niềm tin vào thị trường bất động sản. Thị trường trở nên kém minh bạch và bất ổn. Điều này khiến nhiều người e dè khi tham gia vào thị trường, làm giảm lượng đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn và phát triển dự án mới.

Bong bóng bất động sản là gì? Tác động của bong bóng bất động sản đến thị trường bất động sản (Hình từ Internet)

Nhà nước nghiêm cấm các hành vi nào trong kinh doanh bất động sản?

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thì các hành vi sau trong kinh doanh bất động sản bị nhà nước nghiêm cấm:

(1) Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(2) Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(3) Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(4) Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

(5) Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

Sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

(6) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

(7) Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(8) Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.