Nội dung chính

Cách định giá nhà phù hợp với thị trường

Định giá nhà chính xác là yếu tố quan trọng giúp chủ sở hữu bán được bất động sản nhanh chóng mà không bị thiệt hại về giá trị. Nếu giá đưa ra quá cao, căn nhà có thể bị tồn kho lâu ngày, khó thu hút người mua.

Ngược lại, nếu định giá quá thấp, người bán có thể chịu thiệt thòi đáng kể. Để đạt được mức giá phù hợp với thị trường, chủ nhà cần dựa vào nhiều yếu tố khác nhau, từ khảo sát thị trường, so sánh bất động sản đến các phương pháp định giá chuyên nghiệp.

1. Nghiên cứu thị trường bất động sản

Yếu tố quan trọng đầu tiên trong việc định giá nhà là hiểu rõ thị trường tại thời điểm bán. Thị trường bất động sản biến động liên tục do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô, lãi suất ngân hàng, chính sách pháp lý và nhu cầu của người mua.

Một số bước cần thực hiện khi nghiên cứu thị trường bao gồm:

- Tìm hiểu xu hướng giá bất động sản: Chủ nhà có thể theo dõi các báo cáo thị trường từ các công ty bất động sản, tin tức trên báo chí hoặc dữ liệu từ các trang web mua bán nhà đất. Nếu giá nhà đang tăng, có thể định giá cao hơn một chút. Ngược lại, nếu thị trường đang chững lại, nên cân nhắc mức giá hợp lý hơn để tránh tồn kho lâu.

- Xác định nhu cầu mua bán trong khu vực: Một số khu vực có nhu cầu cao, đặc biệt là những nơi gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hoặc có hạ tầng giao thông thuận lợi. Những khu vực này thường có giá trị cao hơn so với các khu vực kém phát triển.

- Theo dõi lãi suất vay ngân hàng: Khi lãi suất thấp, nhiều người có khả năng vay mua nhà hơn, giúp thị trường sôi động. Ngược lại, nếu lãi suất cao, nhu cầu mua giảm, khiến giá bất động sản có thể bị ảnh hưởng.

2. So sánh với các bất động sản tương tự

Phương pháp phổ biến nhất để định giá nhà là so sánh với các bất động sản tương tự trong cùng khu vực. Điều này giúp chủ nhà có cái nhìn khách quan về mức giá thị trường và tránh tình trạng định giá quá cao hoặc quá thấp.

Một số yếu tố cần so sánh bao gồm:

- Diện tích đất và diện tích xây dựng: Cùng một khu vực nhưng nhà có diện tích lớn hơn thường có giá trị cao hơn.

- Vị trí: Nhà nằm trên mặt tiền đường lớn, gần trung tâm, gần trường học hoặc khu thương mại thường có giá trị cao hơn so với nhà trong hẻm nhỏ hoặc xa trung tâm.

- Tình trạng nhà: Nhà mới xây, có thiết kế hiện đại, nội thất đẹp sẽ có giá cao hơn so với nhà cũ cần sửa chữa.

- Pháp lý: Nhà có sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ sẽ có giá trị cao hơn so với nhà chỉ có giấy tờ viết tay hoặc đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý.

Chủ nhà có thể tham khảo giá bán trên các trang web bất động sản, hỏi thăm các môi giới nhà đất trong khu vực hoặc xem các giao dịch gần đây để có mức giá hợp lý nhất.

3. Sử dụng phương pháp định giá chuyên nghiệp

Ngoài việc tham khảo thị trường, chủ nhà có thể áp dụng các phương pháp định giá bất động sản chuyên nghiệp để đảm bảo mức giá chính xác hơn. Một số phương pháp phổ biến bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp phổ biến nhất, dựa trên việc so sánh với các bất động sản có đặc điểm tương tự đã được bán trong thời gian gần đây. Sau đó, điều chỉnh giá theo các yếu tố khác biệt như diện tích, vị trí, nội thất…

- Phương pháp chi phí: Phương pháp này tính toán giá trị của căn nhà dựa trên chi phí xây dựng lại một căn nhà tương tự từ đầu. Giá trị căn nhà sẽ bằng tổng chi phí xây dựng trừ đi phần hao mòn theo thời gian.

- Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho các bất động sản có thể tạo ra thu nhập, chẳng hạn như nhà cho thuê. Mức giá sẽ được tính dựa trên dòng tiền thu nhập hàng năm mà căn nhà mang lại, chia cho tỷ lệ vốn hóa thị trường.

Nếu không tự tin trong việc định giá, chủ nhà có thể thuê các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp để có kết quả khách quan hơn.

4. Cân nhắc yếu tố cảm xúc và tâm lý người mua

Ngoài các yếu tố mang tính kỹ thuật, chủ nhà cũng cần xem xét tâm lý người mua khi định giá nhà. Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định mua bán bao gồm:

- Giá niêm yết tròn số hoặc có điều chỉnh hợp lý: Thay vì niêm yết giá 5 tỷ đồng, chủ nhà có thể đặt mức giá 4,98 tỷ đồng để tạo cảm giác hấp dẫn hơn.

- Sự linh hoạt trong thương lượng giá: Để thu hút người mua, nên đưa ra mức giá có thể thương lượng, tạo tâm lý thoải mái cho cả hai bên.

- Cách trình bày và tiếp thị ngôi nhà: Một ngôi nhà được dọn dẹp sạch sẽ, trang trí đẹp mắt và có hình ảnh chất lượng cao trên các nền tảng bán nhà sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn.

5. Cập nhật giá định kỳ và điều chỉnh khi cần thiết

Thị trường bất động sản thay đổi liên tục, vì vậy chủ nhà cần theo dõi và cập nhật giá bán thường xuyên.

Nếu căn nhà đã rao bán trong thời gian dài nhưng chưa có giao dịch, có thể do giá đang cao hơn so với thị trường. Khi đó, cần cân nhắc điều chỉnh mức giá hoặc đưa ra các ưu đãi khác để thu hút người mua.

Định giá nhà phù hợp với thị trường là quá trình đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng và kết hợp nhiều phương pháp khác nhau. Chủ nhà cần dựa vào tình hình thị trường, so sánh với các bất động sản tương tự, áp dụng các phương pháp định giá chuyên nghiệp và cân nhắc tâm lý người mua để đưa ra mức giá hợp lý nhất. Một mức giá phù hợp không chỉ giúp bán nhanh hơn mà còn tối ưu hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Làm thế nào để định giá nhà phù hợp với thị trường? (Hình từ Internet)

Có những phương pháp định giá đất nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 chỉ còn 04 phương pháp định giá đất gồm:

- Phương pháp so sánh: Được thực hiện điều chỉnh mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi đã loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: Lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

- Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất ra sao?

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi:

Có tối thiểu 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.

- Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với:

Thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.