Cổ phiếu bất động sản tăng giá thúc đẩy phát triển các dự án mới ra sao?

Nội dung chính

Cổ phiếu bất động sản là gì? Những tiêu chí đánh giá cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu bất động sản là loại cổ phiếu do các công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phát hành nhằm huy động vốn từ nhà đầu tư.

Những doanh nghiệp này có thể hoạt động trong nhiều lĩnh vực liên quan đến bất động sản như: phát triển dự án nhà ở, khu đô thị, trung tâm thương mại; đầu tư khu công nghiệp; cho thuê mặt bằng, văn phòng; môi giới, phân phối sản phẩm bất động sản…

Nhóm cổ phiếu này thường được gọi chung là cổ phiếu ngành bất động sản, khi thị trường tăng trưởng mạnh, cổ phiếu bất động sản có xu hướng tăng giá nhanh, thu hút dòng tiền đầu cơ lớn.

Ngược lại, khi nền kinh tế gặp khó khăn, chính sách siết tín dụng hoặc lãi suất tăng cao, nhóm cổ phiếu này thường giảm mạnh, đôi khi mất thanh khoản.

Những tiêu chí đánh giá doanh nghiệp bất động sản để có thể đầu tư cổ phiếu:

- Quỹ đất và vị trí: Ưu tiên doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sạch và nằm gần hạ tầng phát triển như cao tốc, sân bay, khu đô thị vệ tinh để tăng khả năng sinh lời.

- Pháp lý và tiến độ dự án: Dự án cần có pháp lý minh bạch, tránh vướng mắc tranh chấp để không ảnh hưởng đến tiến độ và dòng tiền.

- Năng lực lãnh đạo: Ban lãnh đạo giàu kinh nghiệm, chiến lược rõ ràng giúp doanh nghiệp phát triển bền vững trong ngành bất động sản vốn có chu kỳ dài.

- Giá cổ phiếu và định giá: Cân nhắc giá cổ phiếu so với giá trị thực, các chỉ số P/E, P/B để chọn cổ phiếu tiềm năng với định giá hợp lý, tránh rủi ro đầu cơ.

Cổ phiếu bất động sản tăng giá thúc đẩy phát triển các dự án mới ra sao?

Mối liên hệ giữa giá cổ phiếu và hoạt động đầu tư phát triển dự án ngày càng rõ nét.

Khi cổ phiếu bất động sản tăng giá, đó không chỉ là chỉ báo tâm lý tích cực của nhà đầu tư mà còn là đòn bẩy tài chính quan trọng, giúp doanh nghiệp tái cấu trúc vốn, đẩy mạnh triển khai các dự án mới. Khi cổ phiếu bất động sản tăng giá thúc đẩy phát triển dự án mới như sau:

(1) Doanh nghiệp huy động vốn dễ dàng hơn

Khi cổ phiếu tăng giá ổn định, doanh nghiệp có thể dễ dàng huy động vốn trên thị trường chứng khoán bằng cách phát hành thêm cổ phiếu (PPO, ESOP hoặc chào bán riêng lẻ).

Lúc này, giá phát hành cao hơn, giảm áp lực pha loãng và tăng hiệu quả huy động. Ngoài ra, cổ phiếu có giá trị cũng giúp doanh nghiệp tăng khả năng vay vốn ngân hàng hoặc chào bán trái phiếu với điều kiện thuận lợi hơn.

Ví dụ, trong giai đoạn 2020–2021, cả Vinhomes (VHM) và Đất Xanh (DXG) đã tận dụng đà tăng của cổ phiếu để huy động vốn phục vụ phát triển các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Gem Sky World.

Vinhomes (VHM): Năm 2021, Vinhomes đạt doanh thu thuần hợp nhất hơn 85.000 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2020, với lợi nhuận hợp nhất sau thuế của công ty mẹ đạt hơn 39.000 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước đó.

Sự tăng trưởng này phản ánh hiệu quả trong việc triển khai các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park, giúp công ty duy trì vị thế dẫn đầu trong phân khúc bất động sản nhà ở.

Đất Xanh (DXG): Trong năm 2021, Đất Xanh lên kế hoạch phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ, tương đương 38,59% số lượng cổ phiếu đang lưu hành, nhằm huy động vốn phục vụ cho nhu cầu phát triển, mở rộng quỹ đất và bổ sung vốn lưu động.

Ngoài ra, công ty cũng dự kiến phát hành trái phiếu quốc tế để tăng cường nguồn vốn cho các dự án trọng điểm như Gem Sky World.

Cho thấy giá cổ phiếu tăng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn, từ đó hỗ trợ mạnh mẽ cho chiến lược mở rộng đầu tư và phát triển dự án.

(2) Động lực triển khai và mở rộng dự án

Nguồn vốn mới từ thị trường giúp doanh nghiệp có thêm khả năng mở rộng quỹ đất thông qua M&A, tái khởi động các dự án chậm tiến độ hoặc đầu tư vào hạ tầng dự án nhằm đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Việc có dòng tiền mạnh cũng giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong khâu giải phóng mặt bằng, thanh toán cho nhà thầu, cải thiện tiến độ thi công.

Ví dụ, Nam Long (NLG) từng chào bán hơn 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, chiếm khoảng 26% tổng lượng cổ phiếu đang lưu hành. Mức giá chào bán ấn định là 25.000 đồng/cổ phiếu, thấp hơn khoảng 24% so với thị giá hiện tại (33.000 đồng/cổ phiếu).

Cụ thể, số tiền thu được sẽ tập trung vào ba mục tiêu chính: phát triển dự án, gia tăng đầu tư vào các công ty thành viên, liên doanh, liên kết và tối ưu hóa cơ cấu tài chính.

Khi đó, gần 266 tỷ đồng sẽ được rót vào Công ty TNHH Đầu tư Nam Long Land, đơn vị chủ lực của doanh nghiệp; 1.597 tỷ đồng dành cho các dự án bất động sản do NLG trực tiếp hoặc gián tiếp sở hữu; 640 tỷ đồng sẽ được dùng để thanh toán các khoản vay và nghĩa vụ tài chính đến hạn. Dòng tiền kinh doanh theo đó cũng dương trở lại sau hai năm âm liên tiếp

Điều này cho thấy, giá cổ phiếu tăng đi đôi với khả năng thực thi và quy mô phát triển của doanh nghiệp. Giá cổ phiếu tăng giúp doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn với chi phí thấp hơn, từ đó tăng tốc triển khai dự án, mở rộng quỹ đất, đầu tư chiều sâu vào hạ tầng và cải thiện năng lực vận hành.

(3) Gia tăng uy tín, thu hút đối tác và khách hàng

Giá cổ phiếu tăng cũng đồng nghĩa với tín hiệu tích cực từ thị trường. Điều này giúp doanh nghiệp tăng uy tín trong mắt các đối tác tài chính, quỹ đầu tư chiến lược cũng như khách hàng mua sản phẩm bất động sản.

Đối với khách hàng, giá cổ phiếu tăng và thanh khoản tốt là dấu hiệu rõ ràng của một doanh nghiệp uy tín, minh bạch và có khả năng thực hiện đúng cam kết về chất lượng sản phẩm cũng như tiến độ bàn giao.

Giúp tăng niềm tin của khách hàng khi quyết định lựa chọn các sản phẩm bất động sản do doanh nghiệp phát triển, từ đó tạo nên sức hút lớn trên thị trường, góp phần thúc đẩy doanh số và lợi nhuận cho doanh nghiệp trong dài hạn.

Cổ phiếu bất động sản tăng giá thúc đẩy phát triển các dự án mới ra sao? (Hình từ Internet)

Điều kiện chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng của công ty cổ phần

Theo khoản 1 Điều 15 Luật Chứng khoản 2019 nêu rõ điều kiện chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng của công ty cổ phần bao gồm:

- Mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ 30 tỷ đồng trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán;

- Hoạt động kinh doanh của 02 năm liên tục liền trước năm đăng ký chào bán phải có lãi, đồng thời không có lỗ lũy kế tính đến năm đăng ký chào bán;

- Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán cổ phiếu được Đại hội đồng cổ đông thông qua;

- Tối thiểu là 15% số cổ phiếu có quyền biểu quyết của tổ chức phát hành phải được bán cho ít nhất 100 nhà đầu tư không phải là cổ đông lớn; trường hợp vốn điều lệ của tổ chức phát hành từ 1.000 tỷ đồng trở lên, tỷ lệ tối thiểu là 10% số cổ phiếu có quyền biểu quyết của tổ chức phát hành;

- Cổ đông lớn trước thời điểm chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng của tổ chức phát hành phải cam kết cùng nhau nắm giữ ít nhất 20% vốn điều lệ của tổ chức phát hành tối thiểu là 01 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán;

- Tổ chức phát hành không thuộc trường hợp đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đã bị kết án về một trong các tội xâm phạm trật tự quản lý kinh tế mà chưa được xóa án tích;

- Có công ty chứng khoán tư vấn hồ sơ đăng ký chào bán cổ phiếu ra công chúng, trừ trường hợp tổ chức phát hành là công ty chứng khoán;

- Có cam kết và phải thực hiện niêm yết hoặc đăng ký giao dịch cổ phiếu trên hệ thống giao dịch chứng khoán sau khi kết thúc đợt chào bán;

- Tổ chức phát hành phải mở tài khoản phong tỏa nhận tiền mua cổ phiếu của đợt chào bán.