Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình từ 24/10/2025

Nội dung chính

Ngày 14/10/2025, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành Quyết định 142/2025/QĐ-UBND quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 24/10/2025).

Tại Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 142/2025/QĐ-UBND đã quy định tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình sau sáp nhập tỉnh như sau:

Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình đối với đất phi nông nghiệp

Theo khoản 1 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 142/2025/QĐ-UBND, tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình đối với đất phi nông nghiệp như sau:

[1] Điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối đối với yếu tố về thời hạn sử dụng đất

Điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối đối với yếu tố khác biệt về thời hạn sử dụng đất trước khi đưa vào điều chỉnh các yếu tố khác biệt và được thực hiện theo công thức:

Giá đất tài sản so sánh sau điều chỉnh = Giá đất tài sản so sánh x Ttsđg/Ttsss

Trong đó:

- Ttsđg là thời hạn sử dụng đất của tài sản định giá

- Ttsss là thời hạn sử dụng đất của tài sản so sánh

[2] Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm đối với các yếu tố ảnh hưởng giá đất

- Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

+ Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, cây xanh, mặt nước (hồ, sông) khu vui chơi giải trí của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

+ Giá đất theo Bảng giá đất có hiệu lực áp dụng tại thời điểm định giá: Giá đất tại Bảng giá đất của tài sản so sánh cao hơn tài sản định giá thì điều chỉnh giảm; Giá đất tại Bảng giá đất của tài sản so sánh thấp hơn tài sản định giá thì điều chỉnh tăng. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

- Về giao thông

+ Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về độ rộng đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

+ Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

+ Số mặt đường tiếp giáp: Điều chỉnh giảm xuống không quá 10% đối với thửa đất so sánh tiếp giáp 02 mặt đường, không quá 15% đối với thửa đất so sánh tiếp giáp 03 mặt đường so với thửa đất cần định giá.

- Diện tích thửa đất

Khi xác định giá đất cho một dự án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau thì khi xác định giá lấy một lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể làm cơ sở xác định giá đất để từ đó đề xuất tính toán cho các lô còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng.

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về diện tích của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

- Mặt tiền thửa đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về mặt tiền của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

- Chiều sâu thửa đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về chiều sâu của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

- Hình thể thửa đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tối đa 5% đối với thửa đất so sánh có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh (không bao gồm lô đất có từ 02 cạnh tiếp giáp với đường giao thông trở lên) so với thửa đất cần định giá.

- Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 5%.

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống căn cứ các yếu tố hạ tầng (cấp thoát nước, cấp điện…) tại thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

- Hiện trạng môi trường, an ninh: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống căn cứ các yếu tố môi trường, an ninh tại thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

- Ngoài các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất tại quy định này, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ tình hình thực tế và đặc điểm của từng Dự án để đề xuất bổ sung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (quy mô, tiện ích,…), cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

- Một số yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến thửa đất cần định giá

+ Thửa đất cần định giá tiếp giáp 02 mặt đường thì tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông thường, tiếp giáp 03 mặt đường thì tăng tối thiểu 15% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá có mặt tiền hướng thẳng điểm cuối đường giao thông (bị đường đâm - không bao gồm vỉa hè) giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá tiếp giáp hoặc có tầm nhìn chính hướng khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ (kể cả khu cây xanh bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ) giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá có tầm nhìn chính hướng Trung tâm thương mại tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá hướng khu cây xanh (khu cây xanh không có đường dạo), tiếp giáp mặt thoáng, tiếp giáp khu cây xanh (trừ khu cây xanh bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ) tăng tối thiểu 5% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá có tầm nhìn chính hướng khu công viên, khu cây xanh, mặt nước (khu cây xanh có đường dạo) trừ khu cây xanh, mặt nước bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông thường.

+ Thửa đất cần định giá phía sau hoặc bên cạnh tiếp giáp đất hạ tầng kỹ thuật (đường phục vụ PCCC, hệ thống thoát nước…) tăng tối thiểu 2% so với thửa đất thông thường.

Trường hợp thửa đất cần định giá phía sau và bên cạnh tiếp giáp đất hạ tầng kỹ thuật (đường phục vụ PCCC, hệ thống thoát nước…) tăng tối thiểu 5% so với thửa đất thông thường.

Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình từ 24/10/2025 (Hình từ Internet)

Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình đối với đất nông nghiệp

Theo khoản 2 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 142/2025/QĐ-UBND, tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Ninh Bình đối với đất nông nghiệp như sau:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 30%.

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 30%.

- Thời hạn sử dụng đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất: Điều kiện canh tác, tưới tiêu, thổ nhưỡng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.