Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025

Nội dung chính

Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025

Ngày 15/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP có quy định chi tiết về chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025 như sau:

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

(1) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

(1.1) Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

(1.2) Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

(1.3) Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994;

(1.4) Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sửdụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

(1.5) Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(1.6) Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

(1.7) Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;

(1.8) Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.

Đối với các trường hợp quy định tại (1), trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất;

(2) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

(3) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

(4) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

(5) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

(6) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

(7) Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

(8) Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

(9) Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025 (Hình từ Internet)

Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025 khi nào được áp dụng?

Căn cứ theo Điều 24 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về hiệu lực thi hành như sau:

Điều 24. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành và áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025. Việc xác định thời gian áp dụng trong một số trường hợp cụ thể như sau:

a) Doanh nghiệp được lựa chọn áp dụng quy định về doanh thu, chi phí, ưu đãi thuế, miễn thuế, giảm thi thuế, chuyển lỗ tại Nghị định này từ đầu kỳ tính thuế năm 2025 hoặc từ ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực hoặc từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành; trường hợp kỳ tính thuế năm 2025 của doanh nghiệp bắt đầu sau ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực thì áp dụng từ ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực hoặc từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;

b) Quy định về chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt tại điểm c khoản 1 Điều 9 và quy định về chuyển nhượng vốn tại điểm i khoản 3 Điều 12 của Nghị định này áp dụng từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/12/2025 và áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025.