Xử lý hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã ký trước ngày 10/10/2025 theo Nghị định 261

Nội dung chính

Xử lý hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã ký trước ngày 10/10/2025 theo Nghị định 261

Ngày 10/10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chỉ tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, tại Điều 3 Nghị định 261/2025/NĐ-CP hướng dẫn xử lý trường hợp đã ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội như sau:

- Đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở trước ngày 10/10/2025 thì được điều chỉnh hợp đồng tín dụng để áp dụng mức lãi suất theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP cho dư nợ gốc thực tế, dư nợ gốc bị quá hạn (nếu có).

- Trường hợp nhà đầu tư đã gửi hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP trước ngày 10/10/2025, đã được Sở Xây dựng tiếp nhận để tổ chức thẩm định và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà có nhà đầu tư khác đề xuất thì việc tổ chức thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP. Trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP.

- Trường hợp đã ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội trước thời điểm Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng kể từ ngày Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà có nhu cầu mua nhà ở xã hội đang thuê, đang thuê mua thì việc xác định điều kiện về thu nhập và điều kiện về nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị quyết 201/2025/QH15, trừ trường hợp mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 9 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15.

Lưu ý: Các quy định tại Điều 2 và khoản 2 Điều 3 của Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31 tháng 5 năm 2030.

Xử lý hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã ký trước ngày 10/10/2025 theo Nghị định 261 (Hình từ Internet)

Giá thuê mua nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được xác định dựa trên nguyên tắc nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 về xác định giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn như sau:

Điều 87. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

[...]

4. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này và trình cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng thì giá thuê nhà ở phải bảo đảm phù hợp với khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xây dựng phương án giá thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 như sau:

- Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

+ Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

+ Lãi vay (nếu có);

+ Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật;

+ Lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023

- Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023

Mỗi người được thuê mua bao nhiêu căn nhà ở xã hội?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 về nguyên tắc thuê mua nhà ở xã hội như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

[...]

5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.

6. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

7. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

[...]

Theo đó, mỗi đối tượng dược hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hộ chỉ được thuê mua 01 căn nhà ở xã hội.

Riêng đối với sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác chỉ được thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.