Xây nhà trên đất trồng lúa đã mua thông qua giấy viết tay thì bị phạt bao nhiêu?

Nội dung chính

Mua bán đất trồng lúa bằng giấy viết tay có được công nhận không khi đất chưa có sổ?

Hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định về việc “mua bán đất bằng giấy viết tay”, nhưng có thể hiểu đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Căn cứ điểm a  khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Căn cứ khoản 2 Điều 117, khoản 2 Điều 119, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nếu không đáp ứng được những điều kiện về hình thức này thì giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu.

Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có sổ) và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán đất bằng giấy viết tay đối với đất chưa có sổ được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực.

Trường hợp khác, khi mua bán đất trồng lúa bằng giấy viết tay không có hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015). Trường hợp này, việc mua bán đất bằng giấy viết tay chỉ được công nhận khi có quyết định của Tòa án.

Xây nhà trên đất trồng lúa đã mua thông qua giấy viết tay thì ai bị phạt và phạt bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Xây nhà trên đất trồng lúa có hợp pháp không?

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Căn cứ điểm b và điểm c khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước; Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;

Theo đó, người dân có thể xây nhà, công trình trên đất trồng lúa theo hình thức sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhà này cần đáp ứng các điều kiện như đã nêu ở trên như là có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ, diện tích sử dụng không quá 50% diện tích sử dụng vào mục đích chính… Thông thường những nhà này hay được gọi là nhà tạm (nhà được xây dựng nhanh chóng, thiết kế đơn giản, dễ dàng tháo dỡ được, mục đích của nhà này thường chỉ để phục vụ việc trồng trọt).

Vậy thì xây nhà ở trên đất trồng lúa được không? Câu trả lời là không. Bởi: Nếu áp dụng quy định về sử dụng đất đa mục đích thì sẽ không đáp ứng yêu cầu khi sử dụng là không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất (Điểm a khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024).
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp).
Khi xây nhà ở trên đất trồng lúa thì sẽ làm thay đổi loại đất, từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp.
Như vậy, không được phép xây nhà ở trên đất trồng lúa nếu chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Tóm lại, chỉ có thể xây nhà tạm trên đất trồng lúa (khi sử dụng đất đa mục đích), chứ không được phép xây nhà ở trên đất trồng lúa.

Nếu lỡ xây nhà ở trên đất trồng lúa thì bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ khoản 3 và khoản 4 Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì có thể bị xử phạt từ 20.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng cụ thể như sau:

Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì mức phạt như sau:

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức phạt bằng 02 lần mức phạt phía trên.

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính. Mức phạt nêu trên áp dụng đối với cá nhân vi phạm.

Như vậy nếu xây nhà ở trên đất trồng lúa thì bị phạt theo các mức nêu trên tùy thuộc vào diện tích đất vi phạm, địa giới hành chính của đất ở đâu và cá nhân hay tổ chức vi phạm.