Xây nhà ở riêng lẻ sai bản vẽ có phải là xây dựng sai phép?
Nội dung chính
Xây nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép xây dựng không?
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023.
Tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các công trình xây dựng, bao gồm cả xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng 2014, trừ các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới đây thì được miễn xin giấy phép xây dựng:
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Như vậy, xây dựng nhà ở riêng lẻ thì phải xin giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp tại (1) và (2) nêu trên thì không cần phải xin giấy phép.
Xây nhà ở riêng lẻ sai bản vẽ có phải là xây dựng sai phép? (Hình từ Internet)
Xây dựng nhà ở riêng lẻ như thế nào thì được xem là xây dựng sai phép?
Pháp luật hiện hành không có quy định như thế nào là xây dựng sai phép, tuy nhiên, có thể hiểu xây dựng sai phép (hay còn gọi là xây dựng trái phép) là hành vi của tổ chức/ cá nhân tiến hành xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Theo đó, nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép mà tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì được xác định là xây dựng sai phép.
Xây nhà ở riêng lẻ sai bản vẽ có phải là xây dựng sai phép?
Theo quy định tại khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
Đồng thời, Điều 98 Luật Xây dựng 2014 nêu rõ trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
(1) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
(2) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
(3) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ sai bản vẽ sẽ được xem là xây dựng sai phép nếu làm thay đổi một trong các nội dung tại (1), (2), (3). Ngược lại, nếu không làm thay đổi các nội dung này, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ sai bản vẽ sẽ không bị coi là xây dựng sai phép.