Xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết như thế nào?

Xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết như thế nào?

Nội dung chính

    Xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết như thế nào?

    Căn cứ theo khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết cụ thể như sau:

    Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

    ...

    8. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm a, b và d khoản 5 Điều này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.

    Bên cạnh đó, căn cứ theo điểm a, điểm b và điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp định giá đất bao gồm như sau:

    Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

    ...

    5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
    a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
    b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
    ...

    d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

    ...

    Như vậy, trường hợp áp dụng 03 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất theo quy định như trên.

    Xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết như thế nào?

    Xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì giải quyết như thế nào? (Hình từ Internet)

    Phương pháp định giá đất được áp dụng dựa theo điều kiện gì?

    Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

    - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

    - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

    - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

    - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

    Như vậy, phương pháp định giá đất được áp dụng dựa theo trường hợp và điều kiện theo quy định cụ thể như trên.

    Những trường hợp nào được áp dụng bảng giá đất?

    Căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng trong những trường hợp như sau:

    Bảng giá đất
    1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
    a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
    b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
    c) Tính thuế sử dụng đất;
    d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
    đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
    e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
    g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
    h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
    i) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
    k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

    l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

    ...

    Như vậy, bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp theo quy định như trên.

    10