Nội dung chính

Có được ủy quyền giao dịch nhà đất không?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Căn cứ vào quy định trên, hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà đất có thể được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa bên có quyền sử dụng đất (bên ủy quyền) và một cá nhân hoặc tổ chức khác (bên được ủy quyền), trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch nhà đất đó nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm các bên lập hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà đất. Vì vậy, nếu một người không thể trực tiếp tiến hành giao dịch nhà đất, hoàn toàn có thể ủy quyền cho một người thay mặt mình thực hiện.

Như vậy, được phép ủy quyền giao dịch nhà đất.

Ủy quyền giao dịch nhà đất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? (Hình từ Internet)

Thu nhập từ giao dịch nhà đất nào phải chịu thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, các thu nhập sau phải chịu thuế thu nhập cá nhân:

(i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

(ii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

(iii) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

(iv) Thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản.

(v) Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản.

Theo đó, trong giao dịch nhà đất, thu nhập từ việc bán nhà đất và các khoản thu nhập khác nhận được từ việc bán nhà đất đó, thu nhập từ thừa kế, tặng cho nhà đất phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Trừ các thu nhập sau thì được miễn thuế:

(1) Thu nhập từ mua bán nhà đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

(2) Thu nhập từ bán nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

(3) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là nhà đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

(Căn cứ khoản 1 và khoản 2, khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007)

Ủy quyền mua bán nhà đất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Tại Công văn 1133/TCT-TNCN năm 2011 có nêu rằng ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản.

Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Bên cạnh đó, ngoài trường hợp nêu trên thì trong các thu nhập chịu thuế từ giao dịch nhà đất không bao gồm thu nhập phát sinh từ việc ủy quyền giao dịch nhà đất, do đó, trong điều kiện bình thường thì việc ủy quyền này không làm phát sinh thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, ủy quyền giao dịch nhà đất không phải đóng thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp bên ủy quyền giao dịch nhà đất là cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng miễn thuế quy định tại (1), (3) ở nội dung trước được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt nhà đất của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại nhà đất cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì bên ủy quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.