Trường hợp bồi thường, tái định cư cho người sở hữu căn hộ chung cư bị phá dỡ mà diện tích căn hộ tái định cư chênh lệch diện tích so với căn hộ được bồi thường thì xử lý thế nào?

Nội dung chính

Các trường hợp nào phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư?

Căn cứ tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định có hai trường hợp phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như sau:

(1) Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm:

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

(2) Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Trường hợp bồi thường, tái định cư cho người sở hữu căn hộ chung cư bị phá dỡ mà diện tích căn hộ tái định cư chênh lệch diện tích so với căn hộ được bồi thường thì xử lý thế nào? 

Trường hợp bồi thường, tái định cư cho người sở hữu chung cư bị phá dỡ mà diện tích căn hộ tái định cư chênh lệch so với diện tích căn hộ được bồi thường được xử lý thế nào?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về trường hợp bồi thường, tái định cư cho người sở hữu chung cư bị phá dỡ mà diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường sẽ được xử lý như sau:

Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư

...

2. Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này; nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư, chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá quy định tại khoản 4 Điều này và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác. Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.

Việc tính giá trị chênh lệch diện tích quy định tại điểm này được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch (m2) nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.

Theo quy định trên, trường hợp bồi thường, tái định cư cho người sở hữu chung cư bị phá dỡ mà diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế có sự chênh lệch so với diện tích căn hộ được bồi thường được giải quyết như sau:

(1) Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì:

- Chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này;

- Nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư, chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá quy định tại khoản 4 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác. 

(2) Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.

Việc tính giá trị chênh lệch diện tích được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch (m2) nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư bị phá dỡ không có nhu cầu tái định cư thì bồi thường như thế nào?

Căn cứ tại khoản 3 và khoản 4 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư được xử lý như sau:

Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư

…

3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo cơ chế quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 3 Điều này thì được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Theo đó, trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư được bồi thường theo các phương thức sau:

(1) Bố trí tái định cư tại địa điểm khác nếu chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo cơ chế quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

(2) Bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư, việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội.