Thủ tục mua bán nhà đất chi tiết các bước theo quy định hiện hành

Nội dung chính

Điều kiện được thực hiện quyền chuyển nhượng đất là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sổ đỏ của mảnh đất.

- Không có tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp đất đai đã giải quyết xong.

- Đất không bị kê biên

- Trong thời hạn sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Đáp ứng điều kiện về cho thuê thu tiền thuê đất

- Phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất

- Người mua là tổ chức kinh tế mua đất nông nghiệp cần có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận.

Thủ tục mua bán nhà đất chi tiết các bước theo quy định hiện hành (Hình từ Internet)

Thủ tục mua bán nhà đất chi tiết các bước theo quy định hiện hành

(1) Trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất thì cần kiểm tra thông tin về miếng đất dự định giao dịch bằng cách nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai theo Mẫu số 13/ĐK tại Phụ lục ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tải về: Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai

Cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

- Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

- Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính;

- Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

(2) Về thủ tục mua bán nhà đất chi tiết các bước theo quy định hiện hành:

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2024 về giấy tờ cần công chứng khi mua bán đất hoặc sang tên sổ đỏ như sau:

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian. Văn bản mẫu đăng ký bao gồm

- Tờ khai lệ phí trước bạ

Tải về: Mẫu tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Tải về: Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tải về: Mẫu tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Tờ khai đăng ký thuế;

Tải về: Mẫu tờ khai đăng ký thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh

Tải về: Mẫu tờ khai đăng ký thuê đối với doanh nghiệp.

Bước 4: Đăng ký sang tên sổ đỏ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

Tải về: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Tải về.

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ Tải về.

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

Cách thức nộp hồ sơ:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (Căn cứ Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Sau sáp nhập tỉnh thành phí làm sổ đỏ tăng ra sao?

Phí làm sổ đỏ là một trong những khoản chi phí quan trọng mà người dân quan tâm khi thực hiện các thủ tục mua bán đất hay sang tên sổ đỏ đặc biệt trong diễn biến sáp nhập tỉnh và thay đổi bảng giá đất mới.

Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định điều chỉnh bảng giá đất hàng năm từ 1/1/2026 cụ thể như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

[...]

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Như vậy, từ 1/1/2026 bảng giá đất sẽ thay đổi hàng năm thay vì 5 năm/lần so với trước đây. Việc thay đổi bảng giá đất hàng năm có thể khiến phí làm sổ đỏ tại nhiều địa phương gia tăng. Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

Điều 159. Bảng giá đất

1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

c) Tính thuế sử dụng đất;

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

[...]

Như vậy, từ ngày 1/1/2026 sẽ thực hiện thay đổi bảng giá đất hàng năm làm phí làm sổ đỏ cũng sẽ thay đổi tương ứng. Các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân… đều được tính dựa trên giá trong bảng giá đất. Do đó, nếu bảng giá đất tăng, thì toàn bộ các khoản phí này cũng sẽ tăng theo, khiến tổng chi phí làm sổ đỏ của người dân bị đội lên.