Thời hạn sử dụng chung cư có gì thay đổi so với luật cũ? Khi hết thời hạn sử dụng, chung cư có bị phá dỡ không?
Nội dung chính
Thời hạn sử dụng chung cư có gì thay đổi so với luật cũ?
Căn cứ theo khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
…
Theo đó, thời hạn sử dụng chung cư theo quy định năm 2014 như sau: 20 năm đối với công trình cấp 4, 20-50 năm đối với công trình cấp 3, 50-100 năm đối với công trình cấp 2 và trên 100 năm đối với công trình cấp 1. Thời gian này được xác định dựa trên phụ lục phân cấp công trình theo Thông tư 10/2021/TT-BXD, ban hành ngày 25/08/2021 của Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
…
Như vậy, thay vì căn cứ theo Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng thì quy định mới của Luật Nhà ở 2023 thì được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định.
Thời hạn sử dụng chung cư có gì thay đổi so với luật cũ? (Hình từ Internet)
Khi hết thời hạn sử dụng, chung cư có bị phá dỡ không?
Căn cứ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp chung cư bị phá dỡ như sau:
Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ
1. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm:
a) Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ;
b) Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.
2. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:
a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
d) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Như vậy, nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng buộc phải bị phá dỡ theo Luật định. Ngoài ra, chung cư còn bị phá dỡ nếu thuộc các trường hợp như: chung cư không đủ điều kiện đảm bảo an toàn khi sử dụng bởi thiên tai, chung cư có nguy cơ bị sập đổ do tác động bên ngoài, và chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm do kết cấu hạ tầng trong chung cư.
Mua chung cư có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm tổ chức, cá nhân sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế, góp vốn…
Và theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2023 thì cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện nêu trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, mua chung cư vẫn đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 và được Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn đã định được đề cập phía trên.