Thế chấp nhà không thế chấp đất được không?

Nội dung chính

Thế chấp nhà không thế chấp đất được không?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Như vậy, đối với tài sản là nhà, thế chấp là việc bên thế chấp dùng căn nhà thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà vẫn có thể tiếp tục sử dụng căn nhà.

Tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2024 quy định như sau:

Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất, thì khi xử lý tài sản, tài sản thế chấp sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Đối với trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là người sử dụng đất, thì khi tài sản được xử lý, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác.

Theo quy định pháp luật, việc thế chấp nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất là hoàn toàn được phép. 

- Nếu chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử dụng đất, việc thế chấp nhà có thể đồng nghĩa với việc thế chấp cả đất, trừ trường hợp thỏa thuận khác.

- Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu nhà không phải là chủ sử dụng đất (ví dụ, nhà được xây trên đất thuê hoặc mượn), thì việc thế chấp nhà có thể không bao gồm quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp sẽ bị giới hạn trong phạm vi của nhà mà không liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Thế chấp nhà không thế chấp đất được không? (Hình từ Internet)

Điều kiện để nhà được thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 để thế chấp nhà thì nhà cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Tóm lại, để nhà có thể được thế chấp theo quy định của pháp luật, nhà phải đáp ứng các điều kiện rõ ràng và nghiêm ngặt, bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp , không bị kê biên thi hành án và không thuộc các trường hợp bị thu hồi hoặc giải tỏa. Những điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của tài sản thế chấp.

Thế chấp nhà không thế chấp đất có thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai?

Theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có một trong những thay đổi, trong đó có trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Do đó, khi thế chấp nhà không thế chấp đất (thế chấp tài sản gắn liền với đất) thì cũng được đăng ký biến động theo quy định pháp luật.