Sang tên nhà đất khi chuyển nhượng có được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Nội dung chính

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cho người thân thích trong gia đình

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Việc miễn thuế thu nhập cá nhân trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên gia đình giúp giảm thiểu các rào cản tài chính, đặc biệt là trong các giao dịch tài sản giữa các thành viên ruột thịt. Điều này có thể bao gồm việc tặng, cho hoặc chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, anh chị em ruột, ông bà và cháu, v.v. Mục tiêu của việc miễn thuế là giúp các gia đình dễ dàng chuyển nhượng tài sản mà không phải đối mặt với chi phí thuế cao, đồng thời tránh được việc tài sản bị phân chia không hợp lý hoặc bị trì hoãn do các rào cản thuế.

Trong thực tế, các giao dịch này thường mang tính chất giữ gìn tài sản trong gia đình hoặc giúp đỡ nhau trong các tình huống tài chính khó khăn, do đó miễn thuế là một công cụ hợp lý để duy trì sự ổn định và gắn kết gia đình. Bên cạnh đó, miễn thuế thu nhập cá nhân còn giúp tạo ra một môi trường pháp lý thông thoáng, giảm bớt sự phức tạp và giúp việc chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên gia đình diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.

Tuy nhiên, các giao dịch này vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý về quyền sở hữu và thủ tục hành chính. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đồng thời tránh được các rủi ro pháp lý và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Sang tên nhà đất có được miễn thuế thu nhập cá nhân? (Hình từ Internet)

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là tài sản duy nhất

Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì cũng được miễn thuế.

Theo đó, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

 Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Lưu ý, trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn này.

Việc miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho cá nhân, đặc biệt là những người chỉ sở hữu một tài sản duy nhất. Chính sách này giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân trong các giao dịch bất động sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho họ khi cần chuyển nhượng tài sản duy nhất, chẳng hạn để giải quyết vấn đề tài chính hoặc thay đổi nơi ở.

Lợi ích lớn nhất của việc miễn thuế là khuyến khích sự tự do trong việc sở hữu và chuyển nhượng tài sản, giúp bảo vệ quyền lợi của người dân trong các tình huống đặc biệt, cấp thiết. Bên cạnh đó, chính sách này cũng góp phần giảm thiểu các thủ tục phức tạp và chi phí phát sinh không cần thiết, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn.

Tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất (nếu có)

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.