Quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất được quy định như thế nào?

Nội dung chính

Quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất được quy định như thế nào?

Căn cứ tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

37. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê hàng năm. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền thuê này, và người nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật liên quan.

Người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có cần thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất không?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

...

3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.

4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo như quy định thì người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm trong những trường hợp nào?

Căn cứ tại Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cụ thể như sau:

Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

c) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;

c) Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật này.

4. Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.

Như vậy, Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 120 của Luật Đất đai 2024.

- Các trường hợp quy định tại khoản 2 mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hàng năm.

- Đối với các đơn vị sự nghiệp công lập chọn hình thức thuê đất theo quy định.

Tổ chức kinh tế cần đáp ứng những điều kiện gì khi bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất?

Căn cứ theo Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Như vậy, tổ chức kinh tế muốn bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Tài sản gắn liền với đất phải được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật.

- Việc xây dựng tài sản phải hoàn thành theo quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, ngoại trừ các trường hợp liên quan đến quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Ngoài ra, nếu tổ chức kinh tế đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp, thì cũng cần đáp ứng điều kiện này.