Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất ra sao?

Nội dung chính

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất ra sao?

Căn cứ Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

(1) Nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhà trên đất (hoặc tài sản gắn liền với đất):

- Khi thế chấp chỉ quyền sử dụng đất thì nhà trên đất vẫn bị xử lý cùng với đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

(2) Nếu người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu của nhà trên đất:

- Khi đất bị xử lý, chủ tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền của mình. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của người thế chấp với chủ tài sản sẽ được chuyển cho người nhận chuyển nhượng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Anh A đứng tên sổ đỏ một mảnh đất và cũng là người xây nhà trên đất đó. Anh A đem sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đi vay thế chấp ngân hàng, nhưng không nhắc gì đến ngôi nhà trong hợp đồng thế chấp. Nếu anh A không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý cả mảnh đất và ngôi nhà, dù hợp đồng thế chấp không ghi rõ là có thế chấp nhà.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất ra sao? (Hình từ Internet)

Nếu xây nhà trên đất thuê mà chủ đất thế chấp không trả được nợ thì có bị mất nhà không?

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

[...]

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp ngân hàng không trả được nợ thì ngân hàng có thể xử lý mảnh đất. Tuy nhiên, vì ngôi nhà là của bạn nên vẫn có quyền ở lại trên mảnh đất đó theo đúng quyền và nghĩa vụ với chủ cũ. Trường hợp người mua lại mảnh đất (sau khi ngân hàng xử lý tài sản) phải tiếp tục tôn trọng quyền của nhà đang xây trên đất đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tóm lại, nếu xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp không trả được nợ thì không bị mất nhà, người chủ sau của mảnh đất phải tôn trọng quyền sở hữu nhà của bạn trừ khi có thỏa thuận khác.

Mức phạt thế chấp quyền sử dụng đất không được thế chấp mới nhất là bao nhiêu?

Căn cứ Điều 18 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về mức phạt thế chấp quyền sử dụng đất không được thế chấp như sau:

(1) Chuyển đổi, thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân):

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta trở lên.

(2) Hành vi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, cho thuê, thế chấp đối với đất do Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, tổ chức khác để quản lý thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta trở lên.

(3) Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

- Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

- Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta trở lên.