Những yếu tố nào tác động đến giá đất tại khu vực Thành phố Hà Nội theo quy định pháp luật?

Nội dung chính

Những yếu tố nào tác động đến giá đất tại khu vực Thành phố Hà Nội?

Theo quy định tại Điều 5 Quy định Một số nội dung thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định 55/2024/QĐ-UBND thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau:

(1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các tiêu chí hình thành yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa Tài sản định giá và Tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:

+ Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến: Trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí; chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Giá đất theo Bảng giá đất của Thành phố (theo vị trí của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%.

- Điều kiện về giao thông:

+Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với Dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%.

+ Số mặt đường tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, ngõ). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

Đối với trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất, nhà ở riêng lẻ: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về mặt cắt đường nội bộ (nếu có) tiếp giáp của thửa đất theo quy hoạch được phê duyệt. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:

+ Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:

+ Diện tích, hình thể của thửa đất, khu đất. Trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%.

+ Mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, khu đất (kích thước bình quân trong trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

Trường hợp ước tính: Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; Giá cho thuê căn hộ cao tầng; Giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: Thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (Đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%.

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:

+ Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Số tầng cao công trình, tầng hầm. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí: Số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

- Hiện trạng môi trường, an ninh:

+ Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

- Thời hạn sử dụng đất:

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện Dự án. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

+ Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương bao gồm: Danh lam thắng cảnh;Đền, chùa, miếu mạo; Làng nghề truyền thống. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.

(2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.

(3) Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 55/2024/QĐ-UBND theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để thực hiện đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng lên hoặc giảm xuống) của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định;

Trường hợp quy định mức điều chỉnh chênh lệch từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 55/2024/QĐ-UBND chưa đánh giá phù hợp mức tương đồng nhất định giữa Tài sản định giá và Tài sản so sánh, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định;

Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định giữa Tài sản định giá và Tài sản so sánh không quá 25%. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Những yếu tố nào tác động đến giá đất tại khu vực Thành phố Hà Nội? (Hình từ Internet)

Tỷ lệ lấp đầy khi cho thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng tại các quận Hoàn Kiếm - Thành phố Hà Nội quy định như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Quyết định 55/2024/QĐ-UBND quy định:

Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng để ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư (thực hiện điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ)

1. Tỷ lệ lấp đầy

a) Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ khác (bao gồm tầng hầm trông giữ xe, bãi để xe theo quy hoạch được phê duyệt) được phân chia theo khu vực để áp dụng cho từng vị trí thửa đất, khu đất, cụ thể:

- Các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa là: 90%.

- Các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân là: 85%.

- Các quận còn lại là: 83%.

- Các phường thuộc thị xã Sơn Tây và Thị trấn thuộc các huyện là: 75%.

- Dự án phát triển nhà ở, khu đô thị trên địa bàn các xã thuộc các huyện và thị xã Sơn Tây: 75%.

- Các xã thuộc thị xã Sơn Tây và các xã của các huyện còn lại là: 70%.

b) Tỷ lệ lấp đầy cho mục đích khách sạn: Căn cứ công suất sử dụng phòng khách sạn (trong điều kiện bình thường) bình quân trong 2 năm liên tục gần nhất tính đến thời điểm định giá theo văn bản cung cấp thông tin của Sở Du lịch.

c) Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: 100%.

...

Như vậy, tỷ lệ lấp đầy tại quận Hoàn Kiếm khi cho thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng là 90%.

Quy định về đối tượng áp dụng của Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội như thế nào?

Căn cứ Điều 3 Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND quy định đối tượng áp dụng như sau:

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.

- Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

- Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.