Những điểm lưu ý trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Nội dung chính

Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trong thực tế, tranh chấp đất đai thường phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, chẳng hạn như mâu thuẫn về ranh giới đất giữa các bên có tranh chấp, sự thay đổi quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch chuyển nhượng đất đai không tuân thủ đầy đủ các thủ tục pháp lý…

Những tranh chấp này có thể gây ra nhiều khó khăn, đặc biệt khi các bên không thống nhất được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong mối quan hệ đất đai. Sau đây là những điểm cần lưu ý trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 nêu rõ trước khi giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như vậy, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi giải quyết tranh chấp. 

Đây là một bước quan trọng nhằm giúp các bên tự giải quyết mâu thuẫn, giảm thiểu việc áp dụng các biện pháp pháp lý phức tạp, đồng thời tạo cơ hội cho các bên thỏa thuận và đạt được giải pháp hợp lý, tránh tình trạng kiện tụng kéo dài.

Những điểm lưu ý trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai (Hình từ Internet)

Giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành

(1) Đối với tranh chấp đất đai mà các bên có sổ đỏ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 có tranh chấp về tài sản gắn liền với đất sẽ do Tòa án giải quyết.

(2) Đối với các tranh chấp đất đai mà các bên không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên trong tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. (*)

- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

(*) Đối với tranh chấp đất đai lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.

Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

Lưu ý: 

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Ngoài ra, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì đối với vụ án tranh chấp đất đai thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. 

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng

Bên cạnh đó tại khoản 3 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng nêu rõ trong thời hạn chuẩn bị xét xử, tùy vào từng trường hợp, Thẩm phán sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc đình chỉ, tạm đình chỉ vụ án…

Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. (khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Việc mở phiên tòa sơ thẩm có thể phải hoãn theo quy định pháp luật; sau khi mở phiên tòa sơ thẩm, giải quyết xong tranh chấp thì cũng có thể xảy ra phiên tòa phúc thẩm khi một hoặc các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm,… việc giải quyết tranh chấp này ở Tòa có thể bị kéo dài tùy từng vụ án cụ thể.

Khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai phải đóng án phí bao nhiêu?

Theo Danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án như sau:

Lưu ý: Mức án phí dân sự phúc thẩm khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai được quy định là 300.000 đồng.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 24 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định như sau:

- Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.