Có được mua đất ruộng để xây nghĩa trang không?

Nội dung chính

Điều kiện đối với bên bán đất ruộng là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì đất ruộng được phép mua bán nhưng cả bên bán và bên mua đều phải đáp ứng các đủ điều kiện luật định.

Theo đó, bên bán đất ruộng được thực hiện quyền bán đất khi đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện bán đất ruộng để thực hiện dự án (điểm a khoản 4 Điều 17 Luật Đất đai 2024).

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

(6) Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 được bán đất ruộng cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai 2024 (khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2024).

(7) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất ruộng thì người nhận thừa kế được bán đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024

(8) Trường hợp người sử dụng đất ruộng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện bán đất.

Có được mua đất ruộng để xây nghĩa trang không? (Hình từ Internet)

Điều kiện đối với bên mua đất ruộng là gì?

Như đã phân tích trước đó, căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì đất ruộng được phép mua bán nhưng cả bên bán và bên mua đều phải đáp ứng các đủ điều kiện luật định.

Theo đó, bên mua đất ruộng được thực hiện quyền mua đất khi đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

(1) Tổ chức kinh tế được mua đất ruộng nhưng phải có phương án sử dụng đất ruộng được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất ruộng phải có các nội dung chính sau đây:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

- Vốn đầu tư;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Tiến độ sử dụng đất.

(2) Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mua đất ruộng quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất ruộng bao gồm các nội dung theo quy định tại (1) và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

(3) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được mua đất ruộng.

Có được mua đất ruộng để xây nghĩa trang?

Pháp luật hiện hành không có quy định như thế nào là đất ruộng, tuy nhiên, có thể hiểu đất ruộng là tên thường được gọi để chỉ đất được Nhà nước giao cho người dân sử dụng vào mục đích để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm. Theo đó, đất ruộng được xác định là đất trồng cây hằng năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp (căn cứ điểm a khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024).

Đồng thời, theo điểm h khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nghĩa trang (là loại đất dùng để xây nghĩa trang, chôn cất người chết) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, đất phải được sử dụng đúng mục đích đã được xác định. Điều này có nghĩa là đất ruộng chỉ được phép sử dụng mục đích để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép, không được phép sử dụng vào mục đích khác như xây nghĩa trang, chôn cất người chết.

Để có thể xây nghĩa trang trên đất ruộng, người sử dụng đất bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất ruộng) sang đất phi nông nghiệp (đất nghĩa trang). Việc chuyển đổi này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, liên quan tới việc sử dụng đất để xây nghĩa trang thì Điều 3 Nghị định 23/2016/NĐ-CP quy định tất cả các nghĩa trang phải được quy hoạch. Hơn nữa, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 214 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ đất nghĩa trang phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất. Đồng thời, nghiêm cấm việc lập nghĩa trang trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, nếu tự ý mua đất ruộng để xây nghĩa trang mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được xem là hành vi vi phạm pháp luật, không được phép thực hiện. Nếu thực hiện sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.