Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của người thi hành án thì xử lý như thế nào?

Nội dung chính

Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản đang bị kê biên không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, kê biên được hiểu là một biện pháp cưỡng chế áp dụng đối với tài sản của người thi hành án nhằm ngăn chặn mọi hành vi tẩu tán hoặc trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

Tại điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất đó không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

Căn cứ vào quy định trên thì nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án dân sự thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng do không đủ điều kiện thực hiện giao dịch.

Như vậy, không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tài sản đó đang bị kê biên theo quy định.

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của người thi hành án thì xử lý như thế nào? (Hình từ Internet)

Trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của người thi hành án chưa bị kê biên thì xử lý như thế nào?

Tại khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP có quy định về kê biên tài sản như sau:

(1) Trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà phát sinh các giao dịch liên quan đến tài sản đó thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó

Trường hợp có giao dịch về tài sản mà người phải thi hành án không sử dụng toàn bộ khoản tiền thu được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì xử lý như sau:

- Trường hợp có giao dịch về tài sản nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008, trường hợp cần tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008.

- Trường hợp có giao dịch về tài sản kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên không kê biên tài sản mà thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 và có văn bản thông báo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Theo đó, trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của người thi hành án chưa bị kê biên thì sẽ được xử lý như sau:

Trường hợp 1: Nếu quyền sử dụng đất là đối tượng giao dịch đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này bị vô hiệu. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không sử dụng toàn bộ khoản tiền thu được từ giao dịch chuyển nhượng để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì xử lý như sau:

(1) Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất thì cơ quan thi hành án dân sự có quyền kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành nghĩa vụ. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên nhận chuyển nhượng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất trên thuộc quyền sở hữu/sử dụng của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008.

(2) Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh từ thời điểm bản án, quyết định thi hành án có hiệu lực pháp luật mà thủ tục chuyển nhượng đã được hoàn thành thì quyền sử dụng đất đó không bị kê biên mà được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014 như sau:

- Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được thực hiện nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đó vô hiệu. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

Như vậy, việc nhận nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của người thi hành án chưa bị kê biên thì được xử lý như trên. Nếu việc chuyển nhượng này không rơi vào các trường hợp đã nêu thì giao dịch chuyển nhượng vẫn được diễn ra bình thường và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị ảnh hưởng.

Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có bị kê biên để thi hành án không?

Tại khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008 có quy định như sau:

Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án

…

2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.

Theo đó, đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp các trường hợp sau thì vẫn bị kê biên để thi hành án:

- Thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024;

- Đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi.

- Nếu không rơi vào các trường hợp nêu trên thì đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.