Nhà ở riêng lẻ 2 tầng muốn xây thêm 1 tầng nữa mà không xin giấy phép xây dựng có bị phạt không?

Nội dung chính

Nhà ở riêng lẻ 2 tầng muốn xây thêm 1 tầng nữa thì có cần phải xin giấy phép xây dựng không?

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng gồm có các loại theo khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau :

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

- Giấy phép di dời công trình;

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Bên cạnh đó, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014.

Nhà ở là một công trình xây dựng. Việc xây thêm 1 tầng cho ngôi nhà 2 tầng đã hoàn công trước đó được xem là cải tạo nhà ở. Việc cải tạo này làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của ngôi nhà và không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014. Do đó, khi muốn xây thêm 1 tầng cho ngôi nhà 2 tầng, bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, cụ thể trong trường hợp này là giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở.

Trong trường hợp nhà ở 2 tầng chưa được hoàn công, còn đang trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư muốn điều chỉnh thiết kế, tăng thêm 1 tầng của nhà ở thì không cần phải xin giấy phép xây dựng mới mà thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014.

Như vậy, nhà ở 2 tầng muốn tăng xây thêm 1 tầng trong trường hợp ngôi nhà đó đã được hoàn công thì phải xin giấy phép xây dựng. Trường hợp ngôi nhà còn đang trong quá trình xây dựng mà muốn xây thêm 1 tầng so với thiết kế ban đầu 2 tầng thì chỉ cần điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp trước đó mà không phải xin cấp giấy phép xây dựng mới.

* Giải thích khái niệm hoàn công: Pháp luật hiện hành chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng về khái niệm "hoàn công." Tuy nhiên, có thể hiểu rằng hoàn công, hay hoàn công xây dựng, là thủ tục mà cá nhân hoặc tổ chức được cấp phép xây dựng cần thực hiện sau khi hoàn tất việc xây dựng và nghiệm thu công trình. Đây là một bước quan trọng trong quá trình hành chính, nhằm xác nhận rằng công trình đã hoàn thiện theo đúng giấy phép và các quy định liên quan.

Nhà ở riêng lẻ 2 tầng muốn xây thêm 1 tầng nữa mà không xin giấy phép xây dựng có bị phạt không? (Hình từ Internet)

Nhà ở riêng lẻ 2 tầng muốn xây thêm 1 tầng nữa mà không xin giấy phép xây dựng có bị phạt không?

Nhà ở riêng lẻ 2 tầng muốn xây thêm 1 tầng nữa mà không xin giấy phép xây dựng có bị phạt hay không tùy vào từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nhà ở riêng lẻ 2 tầng đã hoàn công

Như đã nói ở nội dung trước, nhà ở riêng lẻ 2 tầng đã hoàn công muốn xây thêm 1 tầng mới thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng. Nếu chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng thêm tầng mà không xin giấy phép sẽ bị xử lý hành chính theo quy định pháp luật. Cụ thể:

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng thêm 1 tầng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng bị xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

Ngoài ra, trong trường hợp đã xây xong 1 tầng nhà, tầng nhà xây thêm bị buộc phải phá dỡ theo quy định tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trường hợp đang thi công xây dựng thêm tầng mà bị xử phạt thì ngoài phạt tiền còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Căn cứ khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP), cụ thể trình tự, thủ tục như sau:

- Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép, về thẩm định và bổ sung thêm hồ sơ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng.

- Hết thời hạn trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được cấp thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm có trách nhiệm thực hiện biện pháp buộc tự phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm.

- Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng đã được thẩm định thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng đã được thẩm định.

- Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.

Trường hợp hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được thẩm định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ phần công trình không phù hợp..

- Trong thời hạn đang đề nghị làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mà tổ chức, cá nhân vi phạm tiếp tục thi công thì bị xử lý theo quy định tại khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Nhà ở riêng lẻ 2 tầng chưa hoàn công, còn đang trong quá trình xây dựng:

Khi nhà ở riêng lẻ đang trong quá trình xây dựng và chưa hoàn công, nếu muốn xây thêm 1 tầng vượt ngoài thiết kế ban đầu, việc xây dựng thêm tầng mà không có giấy phép xây dựng mới sẽ không bị xử phạt, bởi trong trường hợp này, chỉ cần điều chỉnh giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó.

Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng mới, nhưng việc điều chỉnh giấy phép xây dựng là bắt buộc để hợp pháp hóa các thay đổi trong thiết kế. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép mà vẫn tiến hành thi công, hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định pháp luật.

Như vậy, việc xây thêm tầng cho nhà ở riêng lẻ 2 tầng mà không có giấy phép xây dựng có bị xử phạt hay không phụ thuộc vào tình trạng của công trình. Nếu nhà đã hoàn công, việc xây thêm tầng mà không xin giấy phép sẽ bị xử phạt hành chính và có thể bị buộc tháo dỡ. Ngược lại, nếu nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa hoàn công, chủ đầu tư không bị xử phạt khi không có giấy phép xây dựng mới, nhưng bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng khi xây thêm 1 tầng cho nhà ở riêng lẻ 2 tầng được tiến hành như thế nào?

Thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng trong xây thêm 1 tầng cho nhà ở riêng lẻ 2 tầng được tiến hành theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (điểm d khoản này được sửa đổi bởi điểm a khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm e khoản này được sửa đổi bởi điểm b khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020). Cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép

Tại Điều 46, Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ gồm:

- 01 Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP

- Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật

- Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10x15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận được khi sửa chữa, cải tạo

- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo: gồm 02 bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có nhà ở riêng lẻ được sửa chữa, cải tạo.

Có thể nộp qua:

- Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Ủy ban nhân dân cấp huyện;

- Địa phương tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép..

Bước 4: Trả kết quả

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.