Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Thanh toán trong việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ra sao?

Nội dung chính

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Thanh toán trong việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ra sao?

Căn cứ vào khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Có thể hiểu đơn giản là nhà ở hoàn thành trong tương lai là nhà ở vẫn đang được đầu tư xây dựng, chưa hoàn thiện và sẽ hoàn thiện vào một thời điểm trong tương lai.

Tuy chưa hoàn thiện, nhưng nhà ở hình thành trong tương lại vẫn là một trong các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh (theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Và, một trong những hình thức kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai là thuê mua. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. (khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023).

Vậy, vấn đề thanh toán đối với thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ vào khoản 2,3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, việc thanh toán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được chia ra nhiều lần như sau:

- Lần đầu: thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng.

- Các lần sau thanh toán theo tiến độ xây dựng nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Tuy nhiên, nếu bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Thanh toán trong việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ra sao? (Hình từ Internet)

Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ vào Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

- Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

+ Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của pháp luật cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Có thể chuyển nhượng lại hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ vào Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, pháp luật cho phép chuyển nhượng lại hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoại trừ trường hợp thuê mua nhà ở xã hội.