Người thuê trọ trả trọ trước hạn thì có được đòi lại tiền đặt cọc?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê trọ có bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trường hợp thuê nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Theo đó, hợp đồng thuê trọ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý và hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra, các bên nên cân nhắc thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này.

Người thuê trọ trả trọ trước hạn thì có được đòi lại tiền đặt cọc? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thuê trọ chấm dứt trong những trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật nhà ở 2023, hợp đồng thuê trọ chấm dứt trong những trường hợp sau:

(1) Hợp đồng thuê trọ hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê trọ thông báo cho bên thuê trọ trọ biết việc chấm dứt hợp đồng;

(2) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ;

(3) Nhà trọ cho thuê không còn;

(4) Bên thuê trọ là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

(5) Bên thuê trọ là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

(6) Nhà trọ cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà trọ hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà trọ cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê trọ phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê trọ biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê trọ quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

(7) Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ nêu tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

* Trường hợp bên cho thuê trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ

- Bên thuê trọ không trả đủ tiền thuê trọ theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê trọ sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê trọ tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê trọ chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê trọ làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê trọ hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023;

* Trường hợp bên thuê trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ

- Bên cho thuê trọ không sửa chữa trọ khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê trọ tăng giá thuê trọ bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê trọ biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng trọ bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên thuê trọ trả trọ trước hạn thì có được đòi lại tiền đặt cọc?

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể như thế nào là tiền đặt cọc thuê trọ. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc thuê trọ có thể được hiểu là khoản tiền mà bên thuê trọ giao cho bên cho thuê trọ để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng thuê trọ.

Việc bên thuê trọ trả trọ trước hạn có đòi lại được tiền đặt cọc hay không sẽ phụ thuộc vào các trường hợp sau:

(1) Hai bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê trọ trước hạn

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê trọ đã được thực hiện thì tiền đặt cọc thuê trọ được trả lại cho bên thuê trọ (bên đặt cọc) hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại khoản điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê trọ chấm dứt nếu hai bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng, trong trường hợp này thì sẽ xác định là hợp đồng đã thực hiện xong. Theo đó, nếu bên thuê trọ trả trọ trước hạn theo sự thỏa thuận giữa hai bên thì sẽ đòi lại được tiền đặt cọc.

(2) Bên thuê nhà trọ tự ý chấm dứt hợp đồng thuê trọ và trả trọ trước hạn

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp việc đặt cọc thuê trọ là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê trọ thì nếu bên thuê trọ từ chối thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên cho thuê trọ. Theo đó, nếu bên thuê nhà tự ý chấm dứt hợp đồng thuê trọ và trả nhà trước hạn thì được xem là hành vi từ chối thực hiện hiện hợp đồng. Do đó, sẽ không thể đòi lại tiền đặt cọc, trừ các trường hợp bên thuê trọ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

- Bên cho thuê trọ không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê trọ tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng trọ bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Bên thuê trọ khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê trọ phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên cho thuê trọ biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.