Người sử dụng đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện gì?

Nội dung chính

Người sử dụng đất được thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện gì?

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Người sử dụng đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện gì? (Hình từ Internet)

Các bên có được quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền tự do thỏa thuận các nội dung của hợp đồng, miễn sao các thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Quyền tự thỏa thuận này giúp đảm bảo sự linh hoạt và phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh cụ thể của các bên tham gia giao dịch.

Nội dung hợp đồng có thể bao gồm:

(1) Đối tượng của hợp đồng: Xác định quyền sử dụng đất là tài sản chuyển nhượng, kèm theo các thông tin cụ thể như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng.

(2) Số lượng và chất lượng: Trong trường hợp quyền sử dụng đất liên quan đến các khu vực có đặc điểm đặc biệt (như đất có tài nguyên, cây trồng, công trình trên đất), cần làm rõ chi tiết này.

(3) Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Các bên có thể thỏa thuận giá trị chuyển nhượng, cách thanh toán bằng tiền mặt, chuyển khoản, hoặc các phương thức khác phù hợp.

(4) Thời hạn, địa điểm và phương thức thực hiện: Bao gồm thời gian hoàn tất chuyển nhượng, địa điểm ký kết và cách thức giao nhận giấy tờ pháp lý liên quan.

(5) Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quy định rõ trách nhiệm của bên chuyển nhượng (bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp, cung cấp giấy tờ đầy đủ) và bên nhận chuyển nhượng (thanh toán đúng hạn, tuân thủ quy định sử dụng đất).

(6) Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng: Các bên có thể thỏa thuận các chế tài áp dụng khi có vi phạm, như phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại.

(8) Phương thức giải quyết tranh chấp: Quy định rõ ràng cách thức giải quyết tranh chấp, như thương lượng, hòa giải hoặc thông qua cơ quan tài phán (tòa án, trọng tài).

Có phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng mà việc công chứng được thực hiện theo yêu cầu của các bên.