Người dân được miễn xác nhận gì khi làm sổ đỏ từ ngày 01/7/2025?

Nội dung chính

• Người dân được miễn xác nhận gì khi làm sổ đỏ từ ngày 01/7/2025?
• Làm sổ đỏ 2026 tốn bao nhiêu tiền?
• Các trường hợp nào sẽ không được cấp sổ đỏ?

Người dân được miễn xác nhận gì khi làm sổ đỏ từ ngày 01/7/2025?

Căn cứ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực từ 01/7/2025) về các quy định liên quan đến thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, hồ sơ địa chính như sau:

Điều 18. Quy định liên quan đến thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, hồ sơ địa chính

1. Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh.

2. Hồ sơ địa chính tại khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai được tập hợp theo đơn vị hành chính cấp xã.

3. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai không được yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện chỉnh lý hồ sơ, giấy tờ liên quan đến đất đai sau khi sắp xếp, tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp mà thực hiện đồng thời khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính hoặc trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng đất.

4. Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.

Theo đó, người dân khi nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký làm sổ đỏ thì Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục sẽ không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định trong 04 trường hợp làm sổ đỏ sau đây:

- Làm sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Làm sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- Làm sổ đỏ trong trường hợp giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

- Làm sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền

Như vậy, người dân được miễn xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định khi làm sổ đỏ từ ngày 01/7/2025

Người dân được miễn xác nhận gì khi làm sổ đỏ từ ngày 01/7/2025? (Hình từ Internet)

Làm sổ đỏ 2026 tốn bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về xây dựng bảng giá đất như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

[...]

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Theo đó, thay vì bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 (hết hiệu lực ngày 01/8/2024) thì Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định sẽ quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Bảng giá đất từ năm 2026 được xây dựng theo khu vực, vị trí, trường hợp có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì áp dụng chi tiết đến từng thửa đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Và việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính này không phụ thuộc vào việc đất có hay không có giấy tờ.

Theo đó, các khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi làm sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ bao gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.

(1) Lệ phí trước bạ

Đối với lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

Như vậy, khi bảng giá đất tăng kéo theo giá tính lệ phí trước bạ cũng tăng, điều này đồng nghĩa với việc lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cũng tăng. Trong công thức tính lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ tỉ lệ thuận với lệ phí trước bạ phải nộp. Mà chi phí lệ phí trước bạ tăng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ 2026 cũng sẽ tăng.

(2) Tiền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

1. Diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.

2. Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.

3. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 17, 18 và 19 Nghị định này.

Theo đó, căn cứ tính tiền sử dụng đất gồm: diện tích đất tính tiền sử dụng đất, giá đất tính tiền sử dụng đất, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất

Vậy nên, nếu bảng giá đất tăng thì giá đất tính tiền sử dụng đất cũng tăng thăng theo, đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ cũng tăng.

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC về phí thẩm định hồ sơ khi làm sổ đỏ như sau:

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

1. Đối với các khoản phí

[...]

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ sẽ được căn cứ theo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

(4) Lệ phí cấp sổ đỏ

Tương tự, lệ phí cấp sổ đỏ (hay Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cũng là loại lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2015/TT-BTC

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Qua các chi phí làm sổ đỏ 2026 đối với đất không giấy tờ, dự kiến sẽ tăng cao hơn so với chi phí làm sổ đỏ năm 2025 bởi bảng giá đất sẽ được thay đổi từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Mà trong các chi phí làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, chi phí bởi (1) và (2) thì bảng giá đất sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến 2 loại chi phí này.

Như vậy, người sử dụng đất khi làm sổ đỏ 2026 sẽ phải trả 4 loại chi phí được nêu trên.

Các trường hợp nào sẽ không được cấp sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp mà người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ bao gồm:

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2024;

- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024;

- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.