Năm 2026 có tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?
Nội dung chính
Năm 2026 có tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?
Để trả lời câu hỏi "Có tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào năm 2026 hay không?", thì phải so sánh tương quan các khoản phí, lệ phí phải nộp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào năm 2025 và năm 2026.
Không có sự khác biệt về các khoản phí, lệ phí phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa năm nay (2025) và năm sau (2026), nhưng tổng mức chi phí để chi trả cho toàn bộ quá trình sẽ tăng. Vấn đề sẽ được trả lời trong nội dung bài viết này.
Lưu ý: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang đề cập đến đối tượng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
(1) Các khoản phí, lệ phí phải nộp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất 2025 và 2026
Có thể kể đến 4 khoản phí, lệ phí tiêu biểu phải nộp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau.
Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024).
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau: (Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | - | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó: Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất (Giá đất trong Bảng giá đất) |
Lệ phí trước bạ
Căn cứ vào Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Công thức xác định lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ | = | Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất | x | 0,5% |
Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Mức thu: tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Mức thu: tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành.
(2) Năm 2026 có tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất do đâu?
Nếu xét về tương quan giữa các khoản phí, lệ phí phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì không có sự khác biệt đáng kể giữa 2 năm 2025 và năm 2026.
Tuy nhiên, tổng mức chi phí để có thể hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2026 sẽ tăng và thậm chí là tăng cao ở 2 khoản phí:
- Tiền sử dụng đất (chiếm phần lớn chi phí).
- Lệ phí trước bạ.
Trong khi đó, 2 khoản phí và lệ phí là: Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do địa phương quy định và cũng không có sự thay đổi lớn.
Nguyên nhân 02 khoản tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ sẽ tăng trong năm 2026 xuất phát từ 1 nguyên do là "căn cứ tính" là áp dụng bảng giá đất.
Theo đó, bảng giá đất đang được áp dụng trong năm 2025 là bảng giá đất được xây dựng theo khung giá đất tại Luật Đất đai 2013. Tại khung giá đất sẽ định giá đất ở khung cố định từ tối thiểu, đến tối đa nên khó có thể bắt kịp giá thị trường trong thời gian ngắn mà cần phải thay đổi khung giá đất.
Bảng giá đất này sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 (khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024).
Từ ngày 01/01/2026 sẽ xây dựng, công bố và áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường. Bỏ hoàn toàn quy định về khung giá đất. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. (khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024).
Điều này sẽ khiến giá đất trong bảng giá đất tăng. Và khi đó, xét theo các công thức tính tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cũng sẽ tăng theo và kéo toàn bộ chi phí để xong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tăng.
Tóm lại, năm 2026 giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng. Không phải vì tăng thêm các khoản phí, lệ phí mà vì nhiều khả năng giá đất trong bảng giá đất mới 2026 sẽ tăng.
Năm 2026 có tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? (Hình từ Internet)
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước
Căn cứ vào khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp phải được phép của cơ quan Nhà nước
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.