Mua nhà đang cho thuê, đòi lại nhà từ người thuê có được không?
Nội dung chính
Có được bán nhà đang cho thuê không?
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản, vì vậy, các bên tham gia có quyền thỏa thuận với nhau về các nội dung liên quan, bao gồm cả việc giới hạn quyền bán nhà của chủ sở hữu.
Trường hợp hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định rằng chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn cho thuê, chủ nhà phải tuân thủ thỏa thuận này. Việc bán nhà trong trường hợp này sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và dẫn đến trách nhiệm pháp lý, có thể bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng không có điều khoản hạn chế, theo quy định khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện một số nghĩa vụ nhất định. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà về ý định bán, đồng thời cung cấp các điều kiện bán rõ ràng. Trong trường hợp này, bên thuê có quyền ưu tiên mua căn nhà, với điều kiện họ đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm nhận được thông báo bán nhà.
Thời hạn ưu tiên mua được quy định là 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận thông báo (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn). Nếu sau thời hạn này, bên thuê không có nhu cầu mua hoặc không phản hồi, chủ nhà được quyền bán nhà cho người khác.
Như vậy, chủ nhà có thể bán nhà đang cho thuê nhưng cần tuân thủ các quy định pháp luật và điều khoản trong hợp đồng thuê nhà. Nếu hợp đồng có quy định chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn cho thuê, việc bán nhà sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý, bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có). Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản hạn chế, chủ nhà được phép bán nhà nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê, đồng thời đảm bảo quyền ưu tiên mua của họ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo theo quy định.
Mua nhà đang cho thuê, đòi lại nhà từ người thuê có được không? (Hình từ Internet)
Nhà đang cho thuê đã được bán cho người khác thì người thuê có được tiếp tục thuê nhà không?
Để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà thì pháp luật có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Quyền tiếp tục thuê nhà ở
…
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
…
Căn cứ vào quy định trên, nếu nhà ở đang được cho thuê và thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê có quyền tiếp tục sử dụng nhà cho đến khi hợp đồng hết hạn. Người sở hữu nhà mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đã được ký kết bởi người sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp hợp đồng thuê đã hết hạn, việc tiếp tục thuê phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên thuê và người sở hữu hiện tại. Nếu hai bên đồng ý ký kết hợp đồng thuê mới hoặc gia hạn hợp đồng thuê cũ, quan hệ thuê sẽ được thực hiện theo các điều khoản thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu người sở hữu hiện tại không đồng ý ký hợp đồng mới hoặc gia hạn hợp đồng cũ, bên thuê sẽ không được tiếp tục sử dụng nhà thuê sau khi thời hạn thuê trước đó kết thúc.
Như vậy, khi nhà đang cho thuê được bán, nếu thời hạn thuê trong hợp đồng vẫn còn, người thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Nếu hợp đồng đã hết hạn, việc người thuê có được tiếp tục thuê hay không phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người thuê và người sở hữu nhà hiện tại.
Mua nhà đang cho thuê, đòi lại nhà từ người thuê có được không?
Mua nhà đang cho người khác thuê thì việc có đòi lại nhà từ người thuê được hay không phụ thuộc vào từng trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng thuê nhà còn thời hạn
Dựa vào nội dung trước, mua nhà đang cho thuê mà thời hạn thuê trong hợp đồng vẫn còn, người thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Theo đó, nếu hợp đồng thuê còn thời hạn thì chủ sở hữu nhà ở mới không có quyền đòi lại nhà từ người thuê. Trừ các trường hợp sau đây:
(1) Trường hợp bên cho thuê (chủ sở hữu nhà ở mới) được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu hợp đồng thuê còn thời hạn mà rơi vào các trường hợp bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu trên thì bên cho thuê có quyền đòi lại nhà (thu hồi) ở đang cho thuê.
(2) Hai bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Theo điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hai bên đạt được thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp này, bên cho thuê có quyền đòi lại nhà thuê theo thỏa thuận đã thống nhất giữa các bên.
Trường hợp 2: Hết thời hạn thuê nhà
Trường hợp hợp đồng thuê nhà với chủ nhà cũ trước đó đã hết thời hạn thuê thì chủ nhà mới có quyền đòi lại nhà ở đang cho thuê.
Như vậy, khi mua nhà đang cho thuê, việc đòi lại nhà từ người thuê phụ thuộc vào tình trạng của hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng thuê còn thời hạn, người thuê có quyền tiếp tục sử dụng nhà cho đến khi hết hạn, trừ trường hợp thuộc diện bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Ngược lại, nếu hợp đồng thuê đã hết hạn, chủ nhà mới có quyền đòi lại nhà từ người thuê theo quy định pháp luật.
