Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư thế nào?

Nội dung chính

Trường hợp nào được lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 17 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư thì có các trường hợp được lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư như sau:

- Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc trường hợp lựa chọn chủ đầu tư thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đáp ứng điều kiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng không được toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Như vậy, chỉ trong các trường hợp nêu trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư mới được thực hiện.

Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư thế nào? (Hình từ Internet)

Trình tự thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư thế nào?

Căn cứ vào khoản 2, 3, 4, 5, 6 Điều 17 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư như sau:

Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư

...

2. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh công bố công khai thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và đồng thời gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này trong thời hạn 30 ngày nhằm kêu gọi nhà đầu tư đăng ký tham gia.

Nội dung thông tin đăng tải công khai bao gồm các thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này và yêu cầu đối với nhà đầu tư thực hiện dự án (gồm năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính để thực hiện dự án và các yêu cầu khác (nếu có)).

3. Trong thời hạn tối đa 25 ngày, kể từ ngày hết thời hạn đăng tải thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án (bao gồm nội dung về nhà đầu tư, các đề xuất đối với dự án) kèm theo hồ sơ năng lực và đề xuất phương án bồi thường, tái định cư được lập theo quy định tại khoản 1 Điều 71 của Luật Nhà ở và Nghị định này đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao.

4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều này, cơ quan được giao tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ để lập danh sách các nhà đầu tư đăng ký tham gia; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án là cơ quan được giao tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan này phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để quyết định danh sách các nhà đầu tư tham gia.

5. Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án tại Hội nghị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm gửi thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về thời gian, địa điểm tổ chức họp lấy ý kiến về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tại Hội nghị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện công bố danh sách các nhà đầu tư đã được duyệt theo quy định tại khoản 4 Điều này; các nhà đầu tư có trong danh sách báo cáo phương án đầu tư xây dựng dự án và dự kiến phương án bồi thường, tái định cư để các đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư dự họp xem xét, lựa chọn; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều này.

6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư có một đại diện chủ sở hữu tham dự tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số đại diện chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, khu chung cư tham gia họp đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm nhà đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu căn hộ nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư tham gia họp và doanh nghiệp được lựa chọn.

Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao tham gia họp lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng của phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu; mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn ½ diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn ½ diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.

...

Như vậy, trình thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư phải trải qua các bước sau:

- Công khai thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư.

- Lập danh sách các nhà đầu tư đăng ký tham gia.

- Lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án tại Hội nghị nhà chung cư.

- Tại Hội nghị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện công bố danh sách các nhà đầu tư đã được duyệt để các đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư dự họp xem xét, lựa chọn; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án.

- Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư có một đại diện chủ sở hữu tham dự tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số đại diện chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, khu chung cư tham gia họp đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm nhà đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu căn hộ nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý.

Sau quá trình lựa chọn chủ đầu tư tại Hội nghị nhà chung cư thì nhà đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án theo quy định kèm theo phương án bồi thường, tái định cư đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Sau khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư, nhà đầu tư phải làm gì?

Căn cứ vào khoản 9 Điều 17 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì:

Nếu có diện tích cần được thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiến hành các thủ tục đó.