Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư nhận cọc lần đầu là 50% thì có phạm luật không?

Nội dung chính

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư nhận cọc lần đầu là 50% thì có phạm luật không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quá trình thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, theo quy định thì đối với lần đầu thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên mua chỉ được thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Vì vậy, khi chủ đầu tư muốn nhận tiền đặt cọc bằng 50% giá trị hợp đồng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì đã phạm luật.

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư nhận cọc lần đầu là 50% thì có phạm luật không? (Hình từ Internet)

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán diễn ra như thế nào?

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán diễn ra như sau:

- Trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án, thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Kèm theo thông báo là hồ sơ yêu cầu

- Văn bản thông báo phải bao gồm các nội dung được quy định tại Phụ lục XV của Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Hồ sơ thông báo bao gồm bản sao và bản chính để đối chiếu, hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý, hoặc bản sao đã được chứng thực của các giấy tờ sau:

+ Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, b khoản 3 Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

+ Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.

+ Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng theo quy định.

- Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc phần dự án, việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại Điều 183 của Luật Nhà ở 2023

- Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được văn bản thông báo và hồ sơ đầy đủ, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Nếu không đủ điều kiện, cơ quan phải nêu rõ lý do và công khai trên cổng thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.

Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có các thông tin nào cần phải được công khai?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai cần được công khai khi đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Thông tin cơ bản về bất động sản: Loại bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng, và thông tin về phần diện tích sử dụng chung (đối với nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp đa mục đích).

- Thông tin về pháp lý và giấy tờ xây dựng: Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng (nếu có); thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ xác nhận đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu phần móng (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở).

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Thỏa thuận bảo lãnh đối với việc bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua.

- Các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản: Nếu có, bao gồm việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn, quyền sử dụng đất, hoặc dự án bất động sản đang được đưa vào kinh doanh.