Doanh nghiệp thuê đất từ Nhà nước được cho thuê lại đất không?
Nội dung chính
Sử dụng đất của Nhà nước để xây cơ sở kinh doanh là hình thức doanh nghiệp thuê đất hay được giao đất từ Nhà nước?
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai. Căn cứ khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
Căn cứ Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để xây cơ sở kinh doanh thì không thể được Nhà nước giao đất, vì Nhà nước chỉ giao đất khi doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt. Việc doanh nghiệp xây cơ sở kinh doanh không thuộc vào các mục đích trên. Vì vậy, doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để xây cơ sở kinh doanh thì chỉ có thể theo hình thức thuê đất của Nhà nước.
Lưu ý rằng doanh nghiệp thuê đất có thể lựa chọn trả tiền thuê theo năm hoặc trả tiền thuê một lần cho cả hợp đồng thuê.
Doanh nghiệp được cho thuê lại đất thuê từ Nhà nước không? (Hình từ Internet)
Doanh nghiệp thuê đất từ Nhà nước được cho thuê lại đất không?
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Như đã phân tích bên trên, doanh nghiệp được quyền thuê đất từ Nhà nước và tùy vào mục đích sử dụng, dự án đầu tư mà doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm. Tuy nhiên chỉ khi doanh nghiệp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được cho bên thứ ba thuê lại đất, nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm sẽ không được cho bên thứ ba thuê lại.
Ngoài ra, nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm thì có thể lựa chọn chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất theo quy định sau đây:
Căn cứ khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo quy định trên, nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm mà không được cho thuê lại quyền sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Lưu ý rằng trước khi chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Tuy nhiên cần phân biệt rõ giữa cho thuê lại và chuyển nhượng quyền thuê. Việc cho thuê lại đất xuất phát từ nhu cầu của bản thân doanh nghiệp, doanh nghiệp có quyền quyết định giá trị hợp đồng cho thuê và doanh nghiệp phải là bên hoàn thành các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Trong khi đó, việc chuyển nhượng quyền thuê là việc doanh nghiệp chuyển nhượng cả nghĩa vụ của mình cho bên thứ ba, bên thứ 3 sẽ là người trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp thuê đất có được cho thuê lại đất thuê từ Nhà nước không?
Căn cứ khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Theo quy định trên, doanh nghiệp thuê đất trước khi cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê từ Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong trường hợp doanh nghiệp được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Như vậy về nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp thuê đất cho thuê lại đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cho thuê lại, nghĩa vụ tài chính không được chuyển giao cho bên nhận thuê.