Định giá bằng phương pháp so sánh tài sản gắn liền với đất là nhà ở như thế nào?

Nội dung chính

Phương pháp định giá so sánh là gì? Khi nào sử dụng phương pháp định giá so sánh?

Căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Đồng thời, căn cứ điểm a khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Định giá bằng phương pháp so sánh tài sản gắn liền với đất là nhà ở như thế nào? (Hình từ internet)

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh là gì?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh bao gồm:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

+ Mục đích sử dụng đất,

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị Định này

- Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

+ Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Như vậy, nội dung xác định giá đất bao gồm khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và thông tin đối với thửa đất so sánh

Định giá bằng phương pháp so sánh tài sản gắn liền với đất là nhà ở được xác định như thế nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự,nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

...

4. Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:

a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường;

...

Như vậy, trong trường hợp định giá bằng phương pháp so sánh thửa đất có tài sản gắn liền với đất với đất là nhà ở, cần phải xác định giá trị của nhà ở gắn liền với thửa đất so sánh như sau:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực tính theo quy định của pháp luật chuyên ngành.