Đất nằm trong quy hoạch có tách thửa được không?

Nội dung chính

Điều kiện tách thửa đất được quy định thế nào?

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 việc tách thửa phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận;

- Còn thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Ngoài các điều kiện trên, thì việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Đất nằm trong quy hoạch có tách thửa được không? (Hình từ Internet)

Đất nằm trong quy hoạch có tách thửa được không?

Theo khoản 4  Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 đối với diện tích đất phải thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Như vậy, đối với đất nằm trong quy hoạch vẫn được thực hiện tách thửa nếu đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa được phân tích ở nội dung trước.

Thủ tục thực hiện tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

- Bộ phận Một cửa (theo quy định của UBND cấp tỉnh về giải quyết thủ tục hành chính ở cấp tỉnh, huyện, xã);

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

Thành phần hồ sơ:

- Đơn đề nghị tách thửa  (Mẫu số 01/ĐK ban hành theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

- Bản vẽ tách thửa đất (Mẫu số 02/ĐK ban hành theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP), được lập bởi Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc đơn vị có Giấy phép hoạt động đo đạc bản đồ.

- Bản chính hoặc bản sao (có chứng thực/công chứng) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, kèm bản gốc để đối chiếu.

Các văn bản liên quan từ cơ quan có thẩm quyền về nội dung tách thửa đất (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ:

- Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và phiếu hẹn trả kết quả.

- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nếu tiếp nhận hồ sơ qua Bộ phận Một cửa).

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ dựa trên Điều 220 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: Trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đáp ứng đủ yêu cầu về sơ đồ thửa đất: Trả lại hồ sơ kèm thông báo để người nộp thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn xử lý là 03 ngày làm việc.

- Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Trong vòng 05 ngày làm việc, thực hiện:

+ Xác nhận thông tin tách/hợp thửa đất trong đơn đề nghị;

+ Xác nhận bản vẽ tách/hợp thửa đất để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Các thông tin chính thức của thửa đất sau khi tách hoặc hợp chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới.

Bước 4: 

- Đối với trường hợp tách thửa đất nhưng không thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:  

  + Điều chỉnh và cập nhật thông tin về biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;  

  + Thực hiện cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất được tách;  

  + Bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.  

- Đối với trường hợp tách thửa có sự thay đổi về người sử dụng đất: Tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.