Đất không có lối đi có thể bán cho người khác không?

Nội dung chính

Đất không có lối đi có thể bán cho người khác không?

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa như thế nào là “Đất không có lối đi”, tuy nhiên, có thể hiểu "Đất không có lối đi" là trường hợp thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác, khiến cho không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng hoặc hạ tầng giao thông chung. Điều này có thể xảy ra khi các thửa đất liền kề đều thuộc quyền sử dụng của người khác và không có bất kỳ con đường hay lối ra nào dành riêng cho thửa đất đó.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng (bán đất) khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong các điều kiện mà pháp luật quy định, không có quy định về việc đất không có lối đi thì không được chuyển nhượng.

Vì vậy, mặc dù đất không có lối đi nhưng nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý nêu trên, việc chuyển nhượng (bán đất) vẫn có thể thực hiện được.

Đất không có lối đi có thể bán cho người khác không? (Hình từ Internet)

Có được yêu cầu mở lối đi khi đất không có lối đi không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Điều này được hiểu rằng khi đất bị vây kín mà không có lối đi riêng, người sử dụng đất có quyền yêu cầu những chủ sở hữu các thửa đất xung quanh dành một lối đi phù hợp trên phần đất của họ.

Quá trình yêu cầu mở lối đi cần đảm bảo tính hợp lý và thuận tiện cho cả hai bên. Vị trí của lối đi phải được thỏa thuận sao cho hạn chế tối đa thiệt hại cho bất động sản liền kề và đáp ứng lợi ích sử dụng cho bất động sản bị vây bọc. Việc xác định chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi cần bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và giảm thiểu phiền hà cho người có đất bị yêu cầu mở lối đi. Trong trường hợp hai bên không thể đạt được thỏa thuận chung, quyền quyết định sẽ thuộc về Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác để bảo vệ lợi ích của cả hai bên.

Việc mở lối đi này có thể yêu cầu đền bù hoặc không phải đền bù, tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể. Trường hợp thửa đất bên trong không được hình thành từ quá trình tách thửa từ thửa đất chung với thửa đất bên ngoài, người sử dụng đất bị vây bọc sẽ phải đền bù cho chủ sở hữu đất liền kề, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Ngược lại, nếu thửa đất được chia thành nhiều thửa cho nhiều người sử dụng khác nhau, chủ sở hữu thửa đất bên ngoài có trách nhiệm dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không yêu cầu đền bù.

Ví dụ:

Giả sử ông A sở hữu một mảnh đất trồng cây lâu năm nằm ở phía trong, bị bao quanh hoàn toàn bởi ba mảnh đất khác thuộc quyền sở hữu của ông B, ông C, và ông D. Mảnh đất của ông A không có lối đi ra đường lớn hoặc đường công cộng nào, và ông không thể tiếp cận được mảnh đất này mà không đi qua đất của người khác.

Trong trường hợp này, ông A có quyền yêu cầu ông B, ông C, hoặc ông D dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, giúp ông A tiếp cận được mảnh đất của mình. Ông A và các bên liên quan cần thỏa thuận về vị trí, kích thước, và đặc điểm của lối đi để đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại mà ít gây ảnh hưởng nhất đến các mảnh đất khác.

Nếu các bên có thể thỏa thuận được, ví dụ ông B đồng ý cho ông A mở một lối đi qua đất của mình, ông A sẽ phải bồi thường cho ông B nếu mảnh đất phía trong không phải là kết quả của việc tách thửa từ mảnh đất của ông B. Tuy nhiên, nếu mảnh đất của ông A trước đây là một phần của mảnh đất ông B và sau đó được tách ra, thì ông B phải dành lối đi cho ông A mà không yêu cầu bồi thường.

Nếu không thể thỏa thuận, ông A có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về việc mở lối đi. Quyết định của Tòa án sẽ dựa trên tính hợp lý, lợi ích của ông A, cũng như đảm bảo thiệt hại là ít nhất cho ông B, ông C, hoặc ông D.

Như vậy, khi đất bị vây bọc và không có lối đi, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền yêu cầu mở lối đi qua các thửa đất xung quanh. Việc thỏa thuận về vị trí, kích thước và tính hợp lý của lối đi cần được thực hiện để đảm bảo lợi ích và quyền lợi của các bên. Nếu không đạt được thỏa thuận, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ tham gia giải quyết nhằm đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong quá trình mở lối đi.

Hồ sơ sang tên sổ đỏ đất không có lối đi bao gồm những giấy tờ gì?

"Sang tên Sổ đỏ" không phải là thuật ngữ pháp lý được định nghĩa cụ thể trong bất kỳ văn bản pháp luật nào mà là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) bắt buộc phải được thực hiện đối với trường hợp mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không có lối đi. Việc sang tên sổ đỏ phải được thực hiện trong 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024:

Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm những thành phần chính như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.