Chủ nhà chết, người thuê nhà trả tiền thuê cho ai?

Nội dung chính

Chủ nhà chết, hợp đồng thuê nhà có tự động chấm dứt không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, trường hợp thuê nhà không thuộc tài sản công, hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong những trường hợp sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Người thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Người thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

- Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trên, việc chủ cho thuê nhà chết không phải là căn cứ để kết thúc hợp đồng thuê nhà.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 cũng khẳng định rằng trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì theo quy định tại Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu ngôi nhà này thuộc về Nhà nước.

Như vậy, nếu chủ nhà qua đời nhưng thời hạn thuê vẫn còn, người thuê nhà được tiếp tục sử dụng nhà cho đến khi hợp đồng thuê kết thúc. Hợp đồng không tự động chấm dứt theo các quy định nêu trên, trừ khi có thỏa thuận khác giữa người thuê nhà và người thừa kế của chủ nhà đã chết trong trường hợp có người thừa kế.

Chủ nhà chết, người thuê nhà trả tiền thuê cho ai? (Hình từ Internet)

Chủ nhà chết, người thuê nhà trả tiền thuê cho ai?

Chủ nhà chết, việc trả tiền thuê nhà phụ thuộc vào các trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chủ nhà chết có người thừa kế

Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật. Theo đó, trong trường hợp chủ nhà thuê chết mà có để lại di chúc thì ngôi nhà thuê sẽ được để lại cho người được chỉ định trong di chúc (trừ trường hợp người đó từ chối nhận di sản hoặc không được quyền hưởng di sản theo Điều 620 và Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015)

Trường hợp chủ nhà chết không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp, người hưởng di sản theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản, người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản thì ngôi nhà sẽ được để lại cho những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật (Căn cứ Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015), cụ thể các hàng thừa được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, trường hợp con của chủ nhà thuê chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với chủ nhà cho thuê thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống (Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015).

Theo đó, trường hợp chủ nhà chết thì người thừa kế lại ngôi nhà cho thuê của chủ nhà sẽ được xác định theo các quy định trên.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Vì vậy, nếu không có thỏa thuận khác và chủ nhà chỉ có một người thừa kế, người thuê nhà sẽ thanh toán tiền thuê cho người thừa kế này.

Trong trường hợp có nhiều người thừa kế, các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê sẽ được giải quyết dựa trên sự thỏa thuận về phân chia quyền lợi giữa những người thừa kế. Người thuê nhà sẽ trả tiền thuê dựa trên sự thỏa thuận này.

Trường hợp 2: Chủ nhà chết không có người thừa kế

Theo quy định tại Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc về Nhà nước.

Như vậy, khi ngôi nhà thuê không có người thừa kế thì sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ về tài sản ngôi nhà sẽ thuộc về Nhà nước. Người thuê nhà sẽ trả tiền thuê cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .

Người thừa kế tăng giá thuê thì có được chấm dứt hợp đồng thuê không?

Dựa trên quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê nhà ở được xác định dựa vào thỏa thuận giữa các bên hoặc do một người thứ ba xác định khi có yêu cầu từ các bên, trừ khi pháp luật có quy định khác. Trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng, giá thuê sẽ được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm ký kết hợp đồng thuê. Điều này có nghĩa là việc xác định giá thuê chủ yếu do sự tự nguyện thỏa thuận của các bên tham gia.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ rằng khi người cho thuê muốn cải tạo nhà và được sự đồng ý của người thuê, họ có quyền điều chỉnh giá thuê nếu thời gian còn lại của hợp đồng là từ một phần ba thời hạn trở xuống. Mức giá thuê mới sẽ do hai bên tự thỏa thuận, và nếu không đạt được thỏa thuận, người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho người thuê theo quy định của pháp luật.

Theo đó, việc điều chỉnh giá thuê nhà trong thời hạn hợp đồng theo quy định trên phụ thuộc vào hai điều kiện:

(1) Thời gian còn lại của hợp đồng phải từ một phần ba trở xuống;

(2) Có sự đồng ý của người thuê.

Điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ ràng rằng nếu người cho thuê tăng giá một cách bất hợp lý hoặc không thông báo trước cho người thuê như đã thỏa thuận, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, trong thời gian thuê, nếu không có các điều kiện cho phép tăng giá thuê như cải tạo nhà và có sự đồng ý của bên thuê, người thừa kế ngôi nhà thuê không được phép tự ý tăng giá. Nếu có hành vi tăng giá trái quy định, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhưng phải thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác đã thỏa thuận, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật, căn cứ vào khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.