Chủ đầu tư dự án bất động sản có được ủy quyền cho tổ chức khác ký hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án không?

Nội dung chính

Chủ đầu tư dự án bất động sản có được ủy quyền cho tổ chức khác ký hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án không?

Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

[...]

Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức khác ký hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án bất động sản đó.

Chủ đầu tư dự án bất động sản có được ủy quyền cho tổ chức khác ký hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án không? (Hình từ Internet)

Ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền có thể bao gồm thù lao hoặc không, tùy vào thỏa thuận giữa các bên. Ủy quyền mua bán chung cư là hành động một bên nhờ người thứ ba thực hiện giao dịch mua bán căn hộ thay cho mình khi không có khả năng tự thực hiện.

Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư không gây ra sự chuyển nhượng tài sản, tức là căn hộ chung cư, từ người bán sang người được ủy quyền. Về bản chất, giao dịch mua bán vẫn diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán.

Người được ủy quyền chỉ đóng vai trò là người "thực hiện việc mua bán nhân danh bên mua hoặc bên bán", tức là họ chỉ thay mặt bên mua hoặc bên bán để thực hiện giao dịch, chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho chính mình.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

-> Việc ủy quyền không tạo ra thu nhập cho người được ủy quyền, do đó bên nhận ủy quyền sẽ không phải đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản - khoản thuế này sẽ do bên ủy quyền (có thu nhập từ việc bán chung cư) đóng. Tuy nhiên, nếu việc uy quyền có kèm theo các khoản thu lao, tiền công thì người được ủy quyền vẫn có thể sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân từ khoản tiền này.

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sử dụng vốn huy động không đúng mục đích bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ theo điểm e khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản cụ thể đối với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sử dụng vốn huy động không đúng mục đích bị xử phạt như sau:

Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

[...]

4. Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

c) Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;

đ) Huy động vốn không đúng quy định;

e) Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

[...]

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[...]

q) Buộc sử dụng vốn huy động đúng mục đích đã cam kết với hành vi quy định tại điểm e khoản 4 Điều này.

Như vậy, đối với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sử dụng vốn huy động không đúng mục đích có thể bị xử phạt tiền từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, còn buộc sử dụng vốn huy động đúng mục đích đã cam kết theo quy định.

Lưu ý: Mức phạt tiền quy định trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính. (khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)