Chồng mua chung cư trả góp trong thời kỳ hôn nhân thì chung cư là tài sản chung hay tài sản riêng?

Nội dung chính

Chồng mua chung cư trả góp trong thời kỳ hôn nhân thì chung cư là tài sản chung hay tài sản riêng?

(1) Xác định tài sản chung, tài sản riêng theo thỏa thuận:

Tại Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn.

Theo đó, nếu hai vợ chồng có lập văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc xác định chung cư trả góp mà người chồng mua là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng được xác định dựa trên thỏa thuận này.

(2) Xác định tài sản chung, tài sản riêng theo quy định pháp luật:

Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Bên cạnh đó, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

- Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

- Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Căn cứ vào các quy định trên, để xác định xem chung cư trả góp do người chồng mua là tài sản chung hay tài sản riêng thì cần phải xem xét từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Tiền dùng để trả góp mua nhà là tài sản riêng của chồng:

Trường hợp tiền dùng để trả góp mua nhà là tài sản riêng của chồng thì chung cư được hình thành từ giao dịch mua bán này được xem là tài sản riêng của chồng (Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng).

Nếu chồng đồng ý nhập chung cư là tài sản chung của mình vào khối tài sản chung của vợ chồng thì chung cư này được xác định là tài sản chung của vợ chồng theo Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Trường hợp 2: Tiền dùng để trả góp mua nhà là tài sản chung của hai vợ chồng:

Trường hợp tiền dùng để trả góp mua chung cư là tài sản chung của hai vợ chồng thì chung cư được hình thành từ giao dịch mua bán này được xác định là tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, do đó, được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

Như vậy, nếu không có thỏa thuận về chế độ tài sản trước hôn nhân, chung cư trả góp mà chồng mua sẽ là tài sản riêng nếu tiền trả góp thuộc tài sản riêng của chồng. Ngược lại, nếu tiền trả góp là tài sản chung, chung cư có được sẽ được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng.

Lưu ý: Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh chung cư trả góp này là tài sản riêng của chồng thì tài sản đó được coi là tài sản chung (khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

Chồng mua chung cư trả góp trong thời kỳ hôn nhân thì chung cư là tài sản chung hay tài sản riêng? (Hình từ Internet)

Mua chung cư trả góp từ chủ đầu tư thì Giấy chứng nhận ghi tên ai, vợ hay chồng?

Tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Việc Giấy chứng nhận đứng tên ai khi mua chung cư trả góp phụ thuộc vào việc xác định tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng. Sau khi làm rõ, việc ghi tên sẽ được thực hiện theo hai trường hợp:

Trường hợp 1: Chung cư mua trả góp được xác định là tài sản riêng của chồng

Nếu căn hộ chung cư được xác định là tài sản riêng của chồng, thì theo quy định, Giấy chứng nhận được cấp sẽ chỉ ghi tên người chồng. Trong trường hợp này, không cần thiết phải ghi tên vợ vào Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu người chồng đồng ý nhập tài sản riêng này vào tài sản chung của vợ chồng, việc ghi tên trên Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo quy định dành cho tài sản chung, tức là áp dụng theo Trường hợp 2.

Trường hợp 2: Chung cư mua trả góp được xác định là tài sản chung của vợ chồng

Theo quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng nêu rõ, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Căn cứ vào các quy định trên, khi chung cư là tài sản chung vợ, chồng thì phải ghi cả tên vợ và tên chồng vào Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận chỉ được ghi tên vợ hoặc chồng khi vợ chồng có thỏa thuận với nhau về việc ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Tóm lại, trong trường hợp chung cư mua trả góp là tài sản chung, cả hai vợ chồng phải được ghi tên trên Giấy chứng nhận, trừ khi có văn bản thỏa thuận cho phép chỉ một người đứng tên làm đại diện.

Như vậy, việc Giấy chứng nhận đứng tên ai khi mua chung cư trả góp sẽ phụ thuộc vào việc xác định tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung. Nếu là tài sản riêng, Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người sở hữu, trừ khi có thỏa thuận nhập vào tài sản chung. Trong trường hợp là tài sản chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận sẽ ghi cả tên vợ và chồng, trừ khi có văn bản thỏa thuận để một người đứng tên đại diện.

Chung cư đang trả góp cho chủ đầu tư có bán được không?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về định nghĩa mua chung cư trả góp. Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức này được hiểu là việc mua chung cư mà người mua không cần thanh toán toàn bộ số tiền ngay lập tức khi ký hợp đồng mà có thể trả chậm, trả dần theo các kỳ hạn định kỳ. Các kỳ hạn này có thể là hàng tháng, 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, hoặc 3 năm, tùy theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo đó, mua chung cư trả góp là một hình thức mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 có quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau: “2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Căn cứ vào các quy định trên nếu đang trả góp tiền mua chung cư cho chủ đầu tư và muốn bán lại, người mua cần thanh toán hết số tiền còn lại cho chủ đầu tư trước khi thực hiện giao dịch mua bán. Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận khác giữa người mua và chủ đầu tư cho phép bán chung cư khi chưa thanh toán hết, người mua có thể tiến hành bán theo thỏa thuận đó.

Như vậy, chung cư đang trả góp cho chủ đầu tư vẫn có thể bán được nếu người mua đã thanh toán đầy đủ toàn bộ số tiền mua chung cư cho chủ đầu tư. Trong trường hợp chưa thanh toán hết, việc bán lại chỉ được phép thực hiện khi có sự thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên, cho phép người mua bán chung cư đó cho người khác.