Chỉ có hợp đồng công chứng mua bán đất thì có được chuyển nhượng lại cho người khác không?

Nội dung chính

Mua bán đất có phải làm thủ tục sang tên Sổ đỏ không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) theo pháp luật.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện sang tên Sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bắt buộc phải làm thủ tục sang tên Sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (bán đất).

Chỉ có hợp đồng công chứng mua bán đất thì có được chuyển nhượng lại cho người khác không? (Hình ảnh từ Internet)

Chỉ có hợp đồng công chứng mua bán đất thì có được chuyển nhượng lại cho người khác không?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện mua bán đất như sau:

* Đối với bên bán đất:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

* Đối với bên mua đất: Không thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

+ Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

+ Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, để thực hiện việc mua bán đất thì các bên trong hợp đồng cần đảm bảo các điều kiện nêu trên, đối với trường hợp các bên mua bán đất đều là cá nhân thì cần thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.

Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác.

Mặt khác, theo khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng, kéo theo phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như bên bán đất có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp cho bên mua để thực hiện thủ tục sang tên, khai nộp thuế TNCN... còn đối với bên mua đất thì có nghĩa vụ thanh toán, đi đăng ký sang tên, nộp lệ phí trước bạ…

Tóm lại, trong trường hợp chỉ mới có hợp đồng công chứng mua bán đất và các bên chưa thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ thì về mặt pháp lý, bên mua vẫn chưa có quyền sử dụng hợp pháp, do đó không thể làm thủ tục chuyển nhượng lại cho người khác được.

Xử phạt hành vi chậm sang tên Sổ đỏ theo quy định mới nhất

Cụ thể, căn cứ theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc và phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ công chứng hợp đồng mua bán đất. Nếu quá hạn quy định mà không sang tên Sổ đỏ thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 5 và khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt chậm sang tên Sổ đỏ như sau:

• Cá nhân: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
• Tổ chức: Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng.

Ngoài bị phạt tiền thì người sử dụng đất phải khắc phục hậu quả bằng cách thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định pháp luật (theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).