Án lệ 43 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Nội dung chính

Án lệ 43 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Án lệ 43 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Án lệ 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.

Án lệ 43/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 24 tháng 02 năm 2021 và được công bố theo Quyết định 42/QĐ-CA ngày 12 tháng 3 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Giải pháp pháp lý:

- Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 168, 323, 342, 425, 438, 689 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với các điều 161, 298, 318, 423, 440, 502 Bộ luật Dân sự 2015); các điều 439, 692 Bộ luật Dân sự 2005;

- Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Nội dung án lệ

Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định tài sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận chuyển nhượng của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng ngày 04/11/2008. Ngày 07/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L kể từ ngày 07/11/2008, nên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền; ông K, bà H cũng biết và đồng ý cho bà L thế chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Ông K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.500.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận cho bà L là không có cơ sở. Nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu, ông K và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh toán khoản tiền này... Tòa án cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009-00949 giữa Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Án lệ 43 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán (Hình từ Internet)

Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản từ ngày 01 07 2025

Căn cứ theo khoản 1 Điều 56 Luật Công chứng 2024 quy định công chứng hợp đông thế chấp bất động sản cụ thể như sau:

Điều 56. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản

1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 44 của Luật này.

2. Trường hợp bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng lần đầu chấm dứt hoạt động, chuyển đổi hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng lần đầu tạm ngừng hoạt động thì việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 32 của Luật này.

Căn cứ theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 quy định thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản cụ thể như sau:

Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Như vậy, thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản của công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng là trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trừ 05 trường hợp sau:

(1) Công chứng di chúc

(2) Văn bản từ chối nhận di sản

(3) Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản

(4) Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản

(5) Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch về bất động sản theo quy định của pháp luật.

Lưu ý, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Điều kiện thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi đảm bảo đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng khi thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;

- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Điều 47 Luật Đất đai 2024;

- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.