Thời hạn thực hiện hợp đồng mua căn hộ chung cư Tara Residence có phải luôn do bên bán quyết định?

Nội dung chính

Điều 434. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thời hạn thực hiện hợp đồng mua căn hộ Tara Residence, bao gồm cả thời điểm giao nhà và thanh toán, không phải do bên bán tự quyết định, mà phải được hai bên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.

Như vậy, pháp luật không cho phép bên bán tự ấn định thời hạn thực hiện hợp đồng mà không có sự đồng thuận của bên mua.

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua căn hộ chung cư Tara Residence có phải luôn do bên bán quyết định? (Hình từ Internet)

Nếu bên mua không thanh toán đúng hạn tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư Tara Residence, bên bán có quyền từ chối bàn giao không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền, cụ thể:

Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền

1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.

2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.

3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, cụ thể:

Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây ra;

e) Quyền khác theo hợp đồng.

[...]

Do đó, theo quy định, nếu bên mua không thanh toán đúng hạn tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư Tara Residence và không có thỏa thuận khác giữa các bên, thì bên bán có quyền không bàn giao căn hộ cho đến khi nhận đủ tiền theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Đồng thời, bên mua còn phải trả lãi trên số tiền chậm thanh toán theo quy định pháp luật.

Việc bên mua căn hộ chung cư Tara Residence đưa ra lý do chậm thanh toán do phải trả viện phí cho thân nhân có được xem là trường hợp bất khả kháng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự, cụ thể:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

[...]

Do đó, trường hợp thân nhân của bên mua căn hộ chung cư Tara Residence đột ngột nhập viện do sự kiện khách quan, không thể dự đoán hoặc ngăn chặn dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, thì việc chậm thanh toán có thể được xem là bất khả kháng theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, nếu việc trả viện phí do hoàn cảnh chủ quan, có thể dự liệu hoặc xử lý kịp thời nhưng bên mua căn hộ chung cư Tara Residence vẫn chậm thanh toán thì không được coi là bất khả kháng, bên mua phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn theo hợp đồng.