Nếu hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có bị vô hiệu?

Nội dung chính

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có bị vô hiệu?

Căn cứ quy định tại điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, điều khoản phạt vi phạm là một trong những điều khoản phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 và Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:

[1] Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

[2] Điều 385 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ quy định trên, nếu hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng sẽ xử lý như sau:

Thứ nhất, theo điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng là một trong các nội dung chính của hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, quy định này mang tính định hướng về nội dung cần có để bảo đảm minh bạch và công bằng trong giao dịch, chứ không bắt buộc các bên phải có thỏa thuận phạt vi phạm trong mọi trường hợp.

Thứ hai, căn cứ theo Điều 385 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực của một hợp đồng phụ thuộc vào các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích, nội dung hợp đồng mua bán không vi phạm điều cấm của luật, và hình thức phù hợp.

Trong đó, nội dung “phạt vi phạm” chỉ bị xem xét là điều kiện có hiệu lực nếu việc thiếu nội dung này dẫn đến xâm phạm nghiêm trọng quyền, nghĩa vụ của một bên, hoặc vi phạm điều cấm rõ ràng của luật.

Trên thực tế, các bên có quyền thỏa thuận không áp dụng chế tài phạt, mà chỉ quy định trách nhiệm bồi thường, điều này vẫn phù hợp với nguyên tắc tự do hợp đồng trong dân sự.

Thứ ba, do đó, hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence dù không có điều khoản phạt vi phạm, vẫn không bị coi là vô hiệu, nếu các điều kiện cơ bản khác được bảo đảm và không có tranh chấp về nội dung này.

Việc thiếu điều khoản phạt vi phạm không làm mất hiệu lực hợp đồng, mà chỉ có thể ảnh hưởng đến cơ chế xử lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ.

Như vậy, điều khoản phạt vi phạm là nội dung được luật đề cập nhưng không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Các bên có thể thỏa thuận có hoặc không có điều khoản này, và nếu không có, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có bị vô hiệu? (Hình từ Internet)

Trong trường hợp vô hiệu thì hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence sẽ bị vô hiệu khi thuộc trường hợp nào?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Từ quy định trên, hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence sẽ vô hiệu khi thuộc 1 trong các trường hợp quy định tại Điều 123 đến 133 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

[1] Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

[2] Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

[3] Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

[4] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

[5] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

[6] Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

[7] Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

[8] Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần.

Hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence sẽ có hiệu lực vào thời điểm nào?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, vì hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence là hợp đồng cần phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ Sun Grand City Ancora Residence là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.